一、基本案情

2012年6月5日，陈某与银座合智公司签订商品房预售合同，购买银座合智公司销售的一套住宅，合同金额5952000元。合同约定：交房时间为2013年5月1日前；交付房屋时，燃气达到正常使用条件。合同对逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第约定的期限和条件将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人应向买受人支付违约金。合同签订后，陈某分两次向银座合智公司支付了全部房款。后陈某以燃气管线未入户，不具备交付条件，未按照合同约定交付房屋，起诉要求银座合智公司继续履行商品房预售合同并承担逾期交付的违约责任。

银座合智公司辩称：不存在逾期交付房屋的情况，因此不同意向陈某支付违约金。

原审法院经审理认为：陈某在2013年7月21日的房屋验收表中第三条已经载明“燃气管线至表前未入户”，同时，在该验收表的下方陈某还注明有“因该房屋燃气管线未入户，不具备验收收房条件，要求开发商3日内给书面说明”等字样。从字面上来理解，这句话说明燃气管道并没有铺设入户。银座合智公司不能证明室内燃气管道已经铺设完毕，因此，法院确认房屋并不符合合同约定的交付条件。

二、律师观点

本案的争议焦点在于，银座合智公司是否存在逾期交房的违约行为。

《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，银座合智公司称在2013年7月21日房屋交付时，陈某房屋的燃气管道即已铺设完毕、房屋具备交付条件。但银座合智公司并不能证明已经完成了涉案别墅室内的燃气管道铺设工作。从2013年7月21日的房屋验收表可以看出，燃气管道并没有铺设入户，且陈某在该表中明确注明“燃气管线未入户、不具备验收收房条件”等字样，银座合智公司的相关工作人员亦在房屋验收表上签字。故银座合智公司在2013年7月21日交付的房屋并不符合合同约定的交付条件，银座合智公司应当按照合同约定承担逾期交房的责任，向陈某支付违约金。

首先，购房人收房时要查看开发商是否已经具备了足够的交房条件。按照要求，开发商应出示《建设工程质量认定证书》，并向收房业主提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》(简称“三书一证一表”)，还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》和《验收意见表》等。面对“三书一证一表”不齐全的情况，购房人可选择不收房。

其次，收房时，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格上记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。而对于房屋的瑕疵，业主应尽量拍照和摄像进行取证。