一、基本案情

2010年9月6日，陈某、李某（乙方）与某公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：陈某、李某购买某公司某楼盘二期房屋一套，房屋总成交价366180元。交房条件为甲方应当在2011年12月10日前，依照有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。逾期交付的违约责任约定为：逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，陈某、李某依约向某公司支付了全部购房款。合同履行过程中，公司在未取得建设工程竣工验收备案登记的情况下，将一期工程竣工验收备案证的复制件粘贴到质量保证书和使用说明书上，于2011年12月10日将房屋交付给陈某、李某。经向有关部门核查，陈某、李某所购房屋竣工验收备案登记日期为2012年5月28日。陈某、李某认为开发商采取欺骗手段交房违约，按照合同约定应赔偿违约金，遂起诉至法院。

中院二审审理后认为开发商部分违约，遂判决开发商承担80%的违约责任，支付陈某、李某违约金14 940.14元。

二、房地产律师分析

诚实信用原则系民法的基本原则，简称诚信原则，要求人们在民事活动中应当诚实、守信用，正当行使权利和履行义务。此原则亦系市场经济活动的一项基本道德准则，系现代法治社会的一项基本法律规则，诚实信用原则系一种具有道德内涵的法律规范。当事人依照其真实的意思表示订立合同后，应遵守诚实信用原则，依约定履行合同义务，根据我国《民法通则》的规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。在商品房买卖合同中，诚实信用原则应贯穿于整个民事法律活动的始终，即订立合同内容以及履行合同义务的方式均应系真实的、守信的，不应以欺诈的方式履行合同义务。若房产开发商在交付房屋时采取了欺诈的手段，亦属于未遵守诚实信用原则的情形，故即使其交付的房屋确系质量合格的房屋，且并未给购房者造成实际损失，但基于其欺诈手段侵犯了购房者的知情权、选择选，亦应承担相应的民事责任。

本案中，购房者与开发商签订了商品房买卖合同后，在约定交房的期限内，开发商未能取得竣工验收备案登记证，故采取将一期工程竣工验收备案证的复制件粘贴到质量保证书和使用说明书上的欺诈手段，在交付期限之前将房屋交付购房者，此即违背了诚实信用的原则，亦侵犯了购房者的知情权与选择权，故即使开发商迟延取得竣工验收备案登记证并未对购房人产生实际损失，亦应承担违约责任。

【适用法律】

《中华人民共和国民法通则》第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

第一百零六条 公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。

公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。

没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

第一百零七条 因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。

第一百一十四条 当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。