一、基本案情

陈某系某小区的业主，物业公司系该小区的物业管理公司。

2011年2月12日19时，陈某发现自己家中被盗，向派出所报警，称被盗现金5万余元及各种物品，共计约10万元。公安机关对此立案处理，并对现场进行了勘验，发现此次盗窃是在门锁完好的情况下发生的。

在双方的物业服务协议第二条第七款约定：“保安：外来人员进出小区有登记，出入有序”，在本案所涉事件发生时，物业公司未能对进入车辆和人员进行登记管理。此后，本案一直未侦破。陈某索赔未果，遂诉至法院，要求物业公司赔偿损失12万元。

物业公司答辩称：物业公司在陈某家中失窃这一事件中，物业公司作为物业服务公司并不存在过错，因此无需赔。

二、律师观点

我国《物业管理条例》第36条规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

本案中，陈某被盗的主要和直接的原因是第三人的行为，盗窃者采取一定手段正常、安静地进入陈某的房间实施盗窃，因此物业公司也不大可能对此及时察觉和防范。从防范案件的发生的角度来讲，物业公司是没有过错的。但物业公司违反物业服务协议的约定，未对进出车辆和人员进行登记，不能对公安机关的侦破提供线索，对案件的侦破并追回陈某的损失的角度来讲，物业公司存在一定过错，与陈某的损失存在一定的因果关系。

因此，物业公司违反物业服务合同约定，未对进出车辆、人员进行登记，是法院判令其承担20%赔偿责任的主要原因。

律师提醒，如果业主失窃主要是因为物业公司违反服务合同约定，没有尽到安全防范义务的，一般赔偿业主30%损失；如果物业公司承担次要过错，则赔偿业主损失的20%左右；如物业公司仅存在一般过错，则赔偿业主损失的10%左右。在具体案件中，法官还会结合物业管理公司的过错程度、业主所交物业管理费的多少以及业主与物业管理公司签订的物业管理合同来定夺。