房地产作为商品具有使用价值和价值，从2010年开始，中国各个城市特别是北上广的房产价格激涨，国务院也于2011年发布通知要遏制房价快速上涨的现象。

   上海作为中国的经济教育医疗中心之一，房价一直居于全国前位，限购政策也是发生多次变化，关于2017年上海市限购政策，作者简单地总结如图：

图1.1上海户籍家庭限购政策

图1.2上海非户籍家庭限购政策

   本篇文章不讨论限购行为的合法性与合理性。以实务为基础总结了一些限购中的相关法律问题，供大家参考。

（一）限购的性质，是否适用“不可抗力”

   房地产的限购令是一种政府为了调控房价而进行的临时性措施，并不属于法律，而是属于行政行为，具有随时性，不具有溯回性。

   按照主流的观点，我国房地产市场发展地非常迅速，国家已经调控多次，这时，交易的双方不能说自己对限购这个政策完全不知道，都应该预测到在房地产过热的情况下，可能会出现政策调控，可以通过挖掘规律预测到，所以并不适用“不可抗力”和“情势变更”原则。

   还有一种观点认为，比如说上海现在每个家庭限购两套房，其中买受人只要卖掉自己手上的一套，就可以不限购了。这个不能说是不可避免或者不可克服的。

   对于情势变更原则，最高院有严格的司法解释标准，按照法院的要求需要逐一上报。也就是说，即使符合形式变更原则，也是需要有很严格的程序要求。

   所以说代理人如果以不可抗力或者情势变更作为抗辩，法院一般不会采纳。

（二）判断买受人是否限购的时间点

   按照上海市房屋交易的规定，以签订网签合同之时为准。

（三）法院是否应当主动审查买受人是否属于限购对象？

   现在对于是否应该主动审查存在两种分歧的观点

    1，属于行政机关管理范畴，如果当事人都未提出，法院不应主动审查。

    2，是否限购关系到合同是否继续履行，法院应当主动审查。

   主流观点认为：应当审查。原因有两点，一方面可以防范虚假诉讼。双方当事人可能通过法院的司法判决或者调解，找行政机关进行强制过户。另一方面是否限购也涉及合同能否继续履行。

（四）几种具体的裁判情形

    1、买受人签订合同时属于限购对象，具体分几种情形：

     a，买受人明知，出卖人不知情，属于可撤销合同，买受人赔偿损失。

   限购政策不能作为法院裁判的依据，法院应当根据法律和行政法规进行裁判。

   是否限购的审查义务主要在买受人，买受人应该对自己是否限购应该最清楚。这个是法院处理的基本原则。

   买受人明知限购还签订合同，其实就是属于《合同法》中所表述的隐瞒重大事实或者虚假陈述，性质上应该属于欺诈，属于可撤销，出卖人可以要求撤销合同和赔偿损失。

     b，买受人明知，出卖人知情，请求继续履行合同，不予支持。

   此时已经合同已经不能履行，法院不予支持。

     c，买受人不知情，出卖人也不知情，买受人承担合同不能继续履行的违约责任。

   比如说双方都有疏忽，没有去审查，又比如说上海，购房需要连续缴纳社保，在司法实践中，遇到有些当事人，以为只要交满一定年数，但在实际过程中可能断过，中间补缴，这个时候不能认定符合购房条件，但买受人以为自己可以购买。这个情况下，买受人应该承担合同不能履行的违约责任。（理由见a）

   2，签订合同时不限购，新政策出台后限购，除合同另有约定外，合同无法继续履行，属于“不可归责于双方的事由”，可以主张解除合同。

   合同无法继续履行，双方都无过错，可以主张解除合同。

   3，签订合同时限购，约定的过户日前限购情形解除，买受人可以要求继续履行合同。

   买受人可以通过一些行为，比如说名下两套卖掉一套房或者单身的结婚了，可以履行合同了，只要在过户日期前，没有限购，法院基本会判继续履行。

   4，“买受人有权选择他人作为最终产权登记的所有人”条款有效。

   举个例子，A是限购的，但是可以指定一个亲戚作为产权登记人。

   有些买受人会在合同条款中加入有权选择他人作为最终产权登记的所有人，在实践当中，法院一般认为有效。

   总结：限购作为一个抽象的行政行为，从上层来讲，如何有效监督，在执行中保持有效及时平等问题还需要讨论，从下层实践中出现的问题希望政府能出台一些类型司法解释以及指导性案例等文件给大家作为参考。

  （作者：刘泽洋律师 上海市群成律师事务所  ）