一、问题的提出
宅基地的特点：宅基地使用权是我国特有的一种用益物权，宅基地使用权人必须具有集体经济组织成员身份；宅基地只能用于建造住宅及其附属设施，主要用途是自用，限于居住功能；宅基地无偿取得，使用期限上无限制。由于农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。农村村民一户只能申请一处宅基地，所以，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。
基于以上特点，我国对宅基地的流转采取了严格的限制，宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
农村合建房屋合同，一般是指一方提供农村宅基地的使用权，另一方出资建设房屋，并按照一定比例分配建成后的房屋与宅基地使用权的合同。农村合建房屋合同中，一方即宅基地使用权人提供宅基地的使用权，在其宅基地上与他人合建房屋，在房屋建成后双方按约定的比例分配房屋的所有权。由于在我国建筑物与其所占有用范围内的土地使用权是不可分离的，所以合建房屋合同履行的结果，实质上是使出资人也取得部分宅基地使用权，即部分宅基地使用权在实质进行了转让，只不过这种转让是以特殊的形式表现的。
二、法律的认定与处理
1、对于宅基地使用权人与本村村民合建房屋合同的效力认定及其处理
由于农村宅基地使用权人应当是具备本集体经济组织成员资格的人，所以从主体资格方面来讲，本村的村民与其宅基地使用权人签订合建房屋合同，可能具有合法的主体资格，但是由于《土地管理法》第62条还规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地,并且其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。所以，参与合建房屋的本村村民并非当然可以取得相应的宅基地使用权，由于合建房屋合同履行的结果将使出资一方村民事实上又取得了宅基地的使用权，可能会导致其取得的全部宅基地使用权超过法律规定的情形，所以对出资的村民能否取得宅基地的使用权，还有待于政府主管机关的批准，经批准后，方能认定合建房屋合同有效。否则，只能认定相关的合建房屋合同不生效。
如果出资合建人经批准也可以取得合同约定范围内的宅基地的使用权，则其可以按照合建房屋合同的约定取得相应的房屋所有权与宅基地使用权；而如果未经批准，则其不能取得相关房屋及宅基地上的权利。 但例外情况是，宅基地使用权人与同村近亲属合建房屋合同属于合法有效。属于同一集体经济组织成员出资合作建房的行为，尤其是宅基地使用权人与出资合作建房人之间具有亲属关系，或同属于一个大家庭成员时，出资合作建房的行为既符合农村亲情互助的道德要求，也符合农村善良风俗，更未违反法律禁止性规定，应属合法有效。对此，最高人民法院（2012）民申字第1255号民事裁定书作出合法有效的认定。 2、宅基地使用权人与外村村民或者城市居民合建房屋合同效力认定及其处理 根据农村宅基地使用权取得资格的法律限制性规定，外村村民与城市居民均不能取得他村及农村宅基地的使用权。所以，从主体资格方面来讲，不符合法律规定,相应的合建房屋合同即应当认定无效。相应的出资人亦不能取得约定房屋的所有权。 需要注意：村委会盖章转让给外村人也无效。正常的农村集体土地流转，应该是限于本集体组织成员之间，并且经过村委同意，再报送县级政府批准。才可以正式办理过户手续。此交易才是合法的，目前通过查询法律已知，没有哪条律法说明，农村宅基地转让给外村人，只要经过村委盖章同意就是有效的。 利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的"两证一书"（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民（个人）兴建住宅用地批准通知书），但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。利用宅基地合作建房合同被确认无效后，房屋归宅基地"两证一书"的申办人所有。
3、对于宅基地使用权人与本村村民合建房屋合同的效力认定及其处理 我国实行房地一体主义，房屋所有权和宅基地使用权不可分割，由于双方合作建房协议约定了房屋的产权分配，投资方按协议就应享有相应的宅基地使用权，但我国严格限制流转制度，使投资方的城镇身份无法登记享有宅基地使用权，从而无法登记享有房屋所有权。所以,可以根据违反法律、行政法规的强制性规定而认定合作建房协议无效。
4、将宅基地与地上共建房屋分开，按照宅基地使用权人与投资合建方约定的地上共建房屋分得份额分配城市更新补偿款不失为公平合理的处理标准。
农民与非本集体经济组织成员在宅基地上共建住宅时，往往约定房屋产权分配份额。但由于政策禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权及地上房屋，共建人中只有本集体经济组织成员一方能取得宅基地使用权证和房屋产权证，因此，根据合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，宅基地使用权人应返还建房款并加上房屋增值部分的损失一并补偿给投资人。如遇到拆迁应根据对建设房屋的出资份额认定房屋补偿款的分配份额，而宅基地补偿款应归村民一方所有。
