现实生活中存在大量的未办理产权登记的房屋及其转让行为。由于这些房屋的转让人通常都持有一张取得房屋时支付对价的“三联单”收据，故称其为“三联单”房屋。在《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》等法律共同构建的我国不动产取得及转让制度下，有关三联单房屋再转让行为的性质、法律效力及其法律后果等问题，学术界的观点见仁见智，虽不统一，但法理可容。而实务中人，如纠纷当事人、代理人或裁判人员，其观点则各取所需，唯我是解，唯我是用，纵然自相矛盾也无所顾及。本文拟从《物权法》、《合同法》的基本制度出发，结合我国房屋供给方式、管理体制和房屋的商品属性，对三联单房屋再转让行为性质、法律后果及其救济措施等进行梳理，试图在法理、法律、司法和法务等多个层面建立起统一的法律评价规则，以完善相关法律制度，规范相关法律活动。
一、三联单房屋及其成因
三联单房屋有广义和狭义之分。广义的三联单房屋泛指已经完成建造且已经通过公开或定向销售、集资分配、还迁补偿、产权置换、抵顶工程款或者自建自住等方式确定了权利人，而权利人尚未进行产权登记的房屋。狭义的三联单房屋仅指上述房屋中依法建造且已经交付买受人的商品房。本文从广义三联单房屋的角度对相关法律与实务进行研究。
三联单房屋的成因比较复杂，有历史的，也有现实的。新中国成立以来的房屋供给方式主要是公建民租或自建自住。自改革开放以来，国家允许社会资本建造商品房出售，有条件的居民开始在商品房市场上购买住房。始于上个世纪末的“房改”，国家机关、企事业单位和社会团体开始向其干部、职工出售已建在租公房。随着居民、村民生活水平的不断提高，城乡居民通过自建自住方式改善居住条件的情形也比较普遍。在这种住房供给制度的变革过程中，一方面城乡居民的住房条件大为改善，许多家庭出现了住房剩余，并将剩余的房屋用于出租或转让；另一方面国家的房屋建造管理制度、转让管理制度和产权登记制度却不尽完善、不够统一且相对滞后，许多房屋并未严格依法建造、依法转让和依法登记，三联单房屋随之产生。
三联单房屋的成因还可从管理者、建造者和使用者的角度进一步分析。
从管理者角度，既有制度上的政出多门、管理规则不统一，也有部门利益或个人利益驱动下的故意违规、违法、权力寻租，使本来就不规范、不统一的政策法律被歪曲，权利被滥用。例如，滥用集资建房政策的现象、滥用经济适用房政策的现象、滥用城市棚户区改造政策的现象；滥用土地政策进行融资的现象；违规出售在租公房现象；违规批准城乡居民自建房现象；不严格执行商品房开发准入制度和疏于管理导致的烂尾楼现象、质量缺陷楼现象、手续缺陷楼现象以及行政事业规费欠费楼现象等。
从建造者角度，一些商品房开发商或集资房建设单位没有相应的房屋建造资质，不具备相应的经济技术能力，缺乏应有的商业道德、商业信用，或者进行商业投机，在没有必要资金、技术、开发管理经验的情况下违规或违法取得开发手续，寄希望于通过非法集资、提前销售、施工企业垫资等手段筹资，通过修改规划、偷工减料等手段降低成本，通过拉关系、商业贿赂等手段拖欠行政事业规费，通过认筹、认购、订购、预约等方式躲避房屋预售、销售管理，不按技术标准和技术规范进行房屋验收。
从使用者角度，一些购（建）房人为谋取不当利益而进行商业投机、恶意毁约或逐利性违约。例如，一些城乡居民为节省审批手续费、拒交土地出让金而私建自用房；城市棚户居民为多得安置补偿房（款）在拆迁改造前突击性私建滥建；商品房购房人为规避政府出台的限购政策或者为节省房屋交易税费而回避销售管理和产权登记；伪造信息骗取经济适用房后私自转让；欠缺集资人资格、公寓房使用人资格而由他人冒名顶替。
上述现象或者导致房屋建设手续瑕疵，或者导致房屋质量瑕疵，或者是房屋权利人不适格，是三联单房屋的主要成因。
二、三联单房屋权利人的权利
三联单房屋权利人取得、占有房屋的方法、途径、法律关系不同，其对三联单房屋所享有的权利性质也各不相同。
根据《物权法》规定，因执行人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得的房屋，或者因继承、接受遗赠、合法建造取得的房屋，即使未进行房屋所有权登记，甚至权利人尚未实际占有房屋，也不影响其对房屋依法享有所有权。多人因执行生效法律文书取得房屋所有权的，其所有权是单独所有还是共同所有，由法律文书确定；法律文书没有区分的，根据《物权法》第一百零三条的规定予以确定。继承人、受遗赠人为多人的，根据遗嘱或遗赠扶养协议确定其所有权关系；遗嘱或遗赠扶养协议没有明确的，根据《物权法》第一百零三条的规定予以确定。一人合法建造的房屋，建造者对房屋单独（或夫妻共同）享有所有权；多人共同合法建造的房屋，根据房屋建造协议约定共同所有；没有约定的，根据《物权法》第一百零三条规定予以确定。
买受人基于履行有效商品房买卖合同已经实际占有房屋，支付了全部或大部分购房款，虽然未进行产权登记，但在既有法律、行政法规条件下，其占有、使用房屋和通过使用房屋获取收益的权利已经具有对世效力，其再行处分房屋的行为也未被法律、行政法规所禁止，只是未经登记不发生物权效力。这种物权转移受限的不“完全所有权”，已经具备了“准所有权”的性质。买受人已经实际占有房屋，虽然未支付购房款或未支付大部分购房款，但其不知道开发商一房二卖的事实，依《物权法》、《合同法》及其司法解释之规定，买受人仍对房屋享有准所有权，可以对抗一房二买中合同成立在先且已经支付了全部或大部分购房款并进行了产权登记的买受人；如果买受人明知开发商一房二卖的事实而购买和占有房屋，其对房屋的占有不能对抗房屋买卖合同成立在先且已经支付了全部或大部分购房款并进行了产权登记的买受人，因为此时双方的买卖行为已经属于《合同法》五十二条（二）项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”行为，当然不具有法律效力。
买受人基于履行有效商品房买卖合同而支付了全部或大部分购房款，但未实际占有房屋，其对约定购买的房屋享有债权请求权，可请求出卖人交付房屋。此时买受人的请求权不能对抗开发商一房二卖中合同成立在先的买受人、进行了产权登记的买受人和已经实际占有房屋的买受人。
因执行生效法律文书或因继承、接受遗赠、合法建造而取得房屋的权利人，在未进行产权登记的情况下实施房屋再转让，如果买受人支付了全部或大部分购房款且实际占有房屋，则对房屋享有准所有权；如果未实际占有房屋，则享有债权请求权，可请求出卖人交付房屋并补充办理产权登记。已经实际占有房屋但未支付全部或大部分购房款，如果买受人不知道出卖人一房二卖的事实，则其对房屋仍享有准所有权，可对抗买卖合同成立在后且进行了产权登记的买受人；如果买受人明知出卖人一房二卖的事实，则其对房屋的占有不能对抗已经进行产权登记的买受人。
因商品房开发、销售手续不健全导致不能进行产权登记的房屋，如果房屋质量已经验收合格，或者虽然尚未验收合格但所存在的质量瑕疵可以补救，则买受人的权利性质与无瑕疵商品房买受人的权利无异。如果建成的房屋质量不合格且不能进行补救，由于该房屋属于依法不能使用的房屋，则买受人对该房屋不享有任何权利，只能依法就其无效的购房行为向开发商主张返还购房款或要求开发商赔偿经济损失。
买受人基于无效的商品房买卖合同取得房屋，或者基于其他无效民事行为取得房屋，即使买受人没有过错，或者买受人已经支付了全部购房款并实际占有房屋，买受人对房屋也不享有任何权利。买受人没有过错的，享有购房款返还请求权；有过错的，按其过错承担相应民事责任。
已经支付了合理对价并实际占有房屋的买受人，不知其前手对房屋没有处分权，也未进行产权登记。根据《合同法》第五十一条和《物权法》一百零六条规定，房屋买卖合同的效力具有不确定性，买受人对房屋尚不构成善意取得。其占有房屋的现实只在债权关系中具有意义，在物权关系中没有意义。买受人此时再行转让房屋，其转让行为仅有合同转让的意义，且转让的效力不确定。
集资房的集资人已经支付了全部或大部分集资款，无论房屋是否交付，集资人都对其分配的在建集资房或建成集资房享有所有权。集资人部分集资的，集资人与建设单位按份享有所有权；全额集资的，集资人单独享（建筑物区分）有所有权。
经济适用房的购房人已经交款入住的，无论购房人是否进行产权登记，都对房屋享有（处分时间受限的）所有权；未入住的，购房人享有债权请求权，可请求经济适用房的建设单位或销售单位履行交付房屋等合同义务。
手续不健全的自建自用房屋，如果房屋质量合格且符合用地和规划要求，则建造人对其建造的房屋享有准所有权，完善相关手续后可登记取得所有权。
三、三联单房屋再转让及其法律救济
由于三联单房屋权利人对房屋所享有的权利性质不同，其对房屋再转让行为的性质也各不相同。权利人因继承、受遗赠、执行生效法律文书或者因合法建造取得房屋的，权利人虽然未进行房屋所有权登记，但其已经依法取得房屋所有权。根据《物权法》第二十八条至三十一条规定，法律不禁止此类房屋再转让，只是未办理登记不发生物权效力。对此种情况下的三联单房屋再转让行为，应认定为房屋所有权转让，承载该行为的物权合同有效。物权合同成立后，一方当事人以三联单房屋未进行产权登记为由主张合同无效或要求撤销、解除合同的，其主张或要求依法不应支持。受让人因产权登记起诉权利人的，诉讼中可责令权利人先行完善所有权登记，再与受让人进行所有权转移登记。
因继承、受遗赠、执行生效法律文书或者因合法建造与他人共有三联单房屋的，部分权利人再转让房屋的物权合同效力待定。该行为经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意后生效，否则不生效。承载再转让行为的物权合同成立且生效后，一方当事人以房屋未进行产权登记或者以房屋存在其他权利人为由主张合同无效或者要求撤销、解除的，其主张或要求依法不应支持。受让人因产权登记起诉权利人的，诉讼中可追加其他共有人参加诉讼并责令其先行完善所有权登记，再与受让人进行所有权转移登记。
权利人因履行有效买卖合同取得房屋，只因欠缺登记程序而对房屋享有准所有权的，其再转让房屋的行为应区别不同情况认定。权利人的前手在买卖合同中的义务全部履行完毕的，权利人的再转让行为属于房屋所有权转让；权利人的前手在买卖合同中的义务没有履行完毕的，权利人的再转让行为属于房屋所有权转让附加买卖合同权利转让（除交付房屋外的其他请求权）。受让人因办理所有权转移登记起诉权利人的，诉讼中可责令权利人先行完善所有权登记，再与其受让人进行所有权转移登记；权利人完善所有权登记需要其前手配合的，可追加为诉讼第三人，并判令其承担协助义务。如果影响所有权登记的原因是房屋建造手续瑕疵而非房屋质量，裁判机关可中止诉讼，通过司法建议等启动行政救济措施，使房屋建造者、权利人能够完善房屋所有权登记，进而与其受让人完成所有权转移登记。
权利人履行有效房屋买卖合同尚未占有房屋的，其再转让房屋的行为应当认定为房屋买卖合同权利转让。除非其前手在房屋买卖合同中附加有“不得转让”的权利限制，否则该合同权利转让行为有效，转让的内容为尚未实现的合同权利。权利人或其前手已经将转让事实通知其债务人的，该转让行为对债务人有效。受让人不能行使合同权利时，可直接起诉原债务人。原债务人基于其对权利人的抗辩事由对受让人提出抗辩的，诉讼中受让人可申请追加权利人为第三人参加诉讼，并依有利于受让人或原债务人的原则，判令权利人直接向原债务人或受让人履行义务。
未进行产权登记的集资房再行转让，权利人全额集资且集资协议中没有限制转让的，其再转让房屋的行为属于房屋所有权转让，该转让行为有效；集资协议中约定了转让范围或约定了其他集资人的优先受让权的，其符合约定的再转让行为直接有效，违反约定的再转让行为可撤销。集资协议中约定禁止转让的，集资人的再转让行为不生效。集资房再转让行为有效的，诉讼中可责令再转让人先行完善所有权登记，再与其受让人进行所有权转移登记；集资房权利人完善所有权登记需要集资房建设单位配合的，诉讼中可追加建设单位为第三人并责令其协助完成所有权登记。
集资房的权利人部分集资的，集资人与建设单位共有房屋产权，其再转让该集资房时应征得建设单位的同意。集资房建设单位同意转让且不行使优先受让权的，该再转让行为有效。诉讼中可责令该集资房的再转让人先行完善所有权登记，再与其受让人进行所有权转移登记。集资房权利人完善所有权登记手续需要集资房建设单位配合的，诉讼中可追加建设单位为第三人并责令其配合再转让人完成所有权登记。
三联单房屋的开发建设手续、销售手续不健全，或者房屋质量有瑕疵，如果相关手续或房屋质量瑕疵可以补救，则该房屋权利人再转让房屋的行为直接有效。诉讼中可追加房屋建造者为第三人参加，责令其完善开发建设手续或对房屋质量瑕疵予以补救，然后由权利人进行所有权登记和所有权转移登记。
三联单房屋作为遗产，继承人或受遗赠人未办理产权登记而再行转让的，其房屋转让行为有效。诉讼中可责令再转让人先行完善所有权登记，而且可视具体情况追加房屋建造者或被继承人取得房屋的前手为第三人参加诉讼，并判令其完善所有权登记所需相关手续；或者中止诉讼、启动行政救济程序，帮助再转让人完成所有权登记后，再与其受让人完成所有权转移登记。
基于无效合同或基于违法建造行为取得房屋的人，对该房屋不享有任何权利。其再转让房屋的行为，既不发生合同权利转让的效力，也不发生房屋所有权转让的效力。
虽然现行法律、法规对三联单房屋的再转让行为持否定态度，但现实生活中大量存在的三联单房屋转让现象却是司法活动不能回避的事实。从化解纠纷和促进交易的角度考虑，对三联单房屋的再转让行为进行疏导、规制和适当的法律救济是必要的。区分影响房屋所有权登记的因素不同，诉讼中可根据合同转让制度或者房屋建造管理制度，将再转让行为人的前手或房屋建造者引入诉讼，判令其消除影响产权登记的因素。对于权利人的前手或房屋建造者无法救济的三联单房屋，只要这些房屋在质量上符合安全使用要求，在用地和规划上不属于必须拆除的违法建筑，国家应建立相应的行政救济制度和民事诉讼程序启动行政救济程序制度。通过救济使三联单房屋能够办理产权登记后，裁判机关可判令权利人先行完善所有权登记，再与其受让人进行所有权转移登记。
