【案情介绍】

胡某松（化名）一家早前从农村老家迁居宁波，户籍也相应变更成了城镇居民户口，但老家留有的一处祖宅一直空置着。1998年，胡某松将两间半祖宅以1.5万元左右的价格卖给了隔壁邻居胡某和（化名）一家，并将祖宅的集体土地建设用地使用证交给了胡某和，但使用证上的名字一直未做变更。因当时两家分属不同的村子，过户手续一时无法办妥。

2001年，两家所在村合并，胡某和家多次提出将祖宅过户，但事情一直没能办成。10多年过去，胡某松家祖宅面临拆迁。听闻拆迁可获得一笔可观的补偿款，胡某松有了其他想法。他以两村间集体土地不能流转，并且卖房一事妻子反对，自家兄妹也不知情为由，认为当初两家签订的协议无效，提出让胡某和家归还房屋，自己还钱并另行补偿部分。胡某和不同意，两家对簿公堂。

【调查与处理】

法院在审理后认为，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且胡某和已经是所购房产所在村村民，而法律没有禁止农村宅基地在同村村民之间流转的，即双方签订房屋买卖协议时所存在的不符合法律规定的情形已得到了补正，从维护交易安全的角度出发，应确认双方之间的合同有效。最终判决被告胡某松于判决生效之日起五日内协助胡某和家办理房屋过户。

【法律分析】

首先，胡某松、胡某和在签订房屋买卖合同时均系完全民事行为能力人，双方签订的协议对房屋转让事宜作出了明确约定，该约定系双方真实意思表示，双方应依约履行合同义务。

其次，合同无效是对当事人意思自治的彻底否定，导致当事人合同利益的落空，故在遵循国家立法意志的同时，应防止不恰当地扩大无效合同的范围，以维护正常的市场交易、保护交易人的合理预期和交易安全；同时防止当事人滥用“违反国家强制性规定”，背信弃义，保护诚信市场交易主体的合法权利。本案中，胡某和在签订涉案房屋买卖协议时虽非涉案房屋所座落处的村民，但2001年两村合并，同村宅基地流转并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，即协议签订时所存在的不符合法律、行政法规规定的情形已得到了补正，从维护交易安全的角度出发，胡某松关于合同违反法律规定应无效的抗辩，法院不予采纳。

最后，出卖人为无权处分权人时，若买受人为善意、支付合理对价、转让的不动产已经登记或不需要登记时已经转让受让人时，受让人仍有权获取所有权或他物权。本案集体土地建设用地使用证上所记载的土地使用人为胡某松，无证据证明胡某和明知有其他共有权人，故法院认为买受方胡某和有理由相信被告胡某松为权利人；在胡某和已履行了付款义务，并实际占有、使用涉案房产十余年的情况下，胡某松以其他共有权利人不知情、不同意为由主张合同无效，无事实和法律依据，法院不予采纳。

综上考虑，涉案房屋买卖合同并非无效，被告胡某松应全面履行合同义务。同时，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。由出卖人协助买受人办理产权变更登记手续是房屋买卖合同中的附随义务，被告胡某松作为出卖人，在收受房款后，理应协助胡某松办理过户手续。已经合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记的，不受诉讼时效的限制。

【典型意义】

随着农村房屋拆迁热潮的持续升温，高额拆迁补偿款以及安置补偿房屋等优厚待遇，使得个别出卖方不顾诚信，以当初签订房屋买卖合同不合法为由毁约。在司法实践中，对城镇居民购买农村房屋时合同效力的认定，仍坚持以合同无效为原则，有效为例外。因合同无效是对当事人意思自治的彻底否定，为防止不恰当地扩大无效合同的范围，维护正常的市场交易、保护交易人的合理预期和交易安全，防止当事人滥用“违反国家强制性规定”，在司法实践中也适当扩展了合同有效的范围。例如房屋所在地的集体经济组织的全部成员转为城镇居民，集体土地相应转为国有土地的；合同订立后，买方的户口已迁入房屋所在地的集体经济组织的；在连环买卖中最终买房人系房屋所在村集体组织成员的，这些情况下均难以支持买卖合同无效。