一、基本案情

郑某是北京市某公司职员，2010年打算位于北京市房山区的某套两居室，因房屋正在建设过程中，同年12月30日郑某与房产公司汇金公司签订了《北京市商品房预售合同》，合同中约定房屋总价款为1，130，436元，买受人通过贷款方式付购房款。2011年1月11日，郑某到开发商那里交了首付款，共计340，436元，汇金公司于同年1月14日向郑某出具了房款发票。随后，郑某便按照合同约定将申请贷款需要的相关材料提交给汇金公司，由开发商向银行申请贷款，并办理相关手续。

两个月后开发商通知郑某贷款没有办下来，让郑某自己岛建设银行去办理贷款，郑某最终同意将相关材料取回，亲自到建设银行去办理贷款。2011年4月，郑某携带相关材料到建设银行办理贷款，经过审核，银行工作人员告知郑某其提交的材料均符合要求，但是却不能向其发放贷款。郑某及其家人曾多次找到开发商，但开发商总是以各种各样的理由推托，迟迟不给解决，直至2011年12月开发商才告知郑某可以退房，郑某当即写了退房申请。

本案中贷款不能办理属于开发商的原因，开发商已构成违约，郑某可以请求解除合同，要求开发商退还首付款340，436元，并要求开发商按照中国人民银行规定的同期贷款利率支付从2011年1月11日起至给付之日止的利息。

法院经审理后判决：解除郑某与汇金公司于2010年12月30日签订的《北京市商品房预售合同》;汇金公司于判决生效后10日内向郑某返还购房首付款340，436元，并支付利息。

二、律师分析

此类纠纷属于典型的商品房预售合同纠纷，商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种。司法实践中，一般认为出卖人具有房地产开发经营资质并取得商品房预售许可证明，商品房预售合同便发生法律效力。

所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依据作为买卖合同标的物的商品房是否已经竣工，商品房买卖合同一般分为商品房预售合同和商品房销售合同。

本案中买卖双方已经签订了《商品房预售合同》 ，且该合同不违反国家法律相关规定，合同真实有效。合同签订后郑某已经按照合同约定履行了支付首付款及提交办理贷款资料的义务。因汇金公司在银行的贷款保证金被查封，致使郑某无法从银行办理贷款，不能支付后期的房款，汇金公司对郑某无法办理贷款负有不可推卸的责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房贷款合同并导致《商品房买卖合同》不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。本案系因出卖人原因致使未能订立商品房担保贷款合同，致使买卖合同不能继续履行，郑某可以请求解除合同。

同时，依据我国《合同法》相关规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，郑某可以据此要求开发商赔偿从付款之日起到实际退还房款之日的利息损失。

在商品房买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。但如果因不可抗力、情势变更等原因，致使合同在法律上或事实上不能履行，合同目的无法实现的，合同双方均可以要求解除合同，但不能影响违约责任的承担。

依据我国《合同法》第94条第3项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”当事人可以解除合同。在司法实践中，对于“合理期限”的认定要区别对待，如果法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，依照法律规定和当事人的约定;如果没有法律规定和约定的，在出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，且经对方当事人催告后的情况下，合理期限为3个月;对方当事人没有催告的，合理期限为1年。

解除权行使的合理期限在性质上属于除斥期间，不存在中止、中断和延长的情形。我国《合同法》第95条明确规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不醒似的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”