1、合规

合规是指企业及其员工的经营管理行为符合法律法规、监管规定、行业准则和企业章程、规章制度以及国际条约、规则等要求。

2.合规风险

合规风险是指中央企业及其员工因不合规行为，引发法律责任、受到相关处罚、造成经济或声誉损失以及其他负面影响的可能性。

3.合规管理

合规管理是指以有效防控合规风险为目的，以企业和员工经营管理行为为对象，开展包括制度制定、风险识别、合规审查、风险应对、责任追究、考核评价、合规培训等有组织、有计划的管理活动。

根据《中央企业管理合规指引（试行）》，企业应当根据外部环境变化，结合自身实际，在全面推进合规管理的基础上，突出重点领域、重点环节和重点人员，切实防范合规风险。该指引第十三条列举了市场交易、安全环保、产品质量、劳动用工、财务税收、知识产权、商业伙伴七个需要重点关注领域。

实践中，房地产企业合规管理的重点领域主要有以下几个方面：

1.项目公司资质合规

项目公司成立时，首先应注意项目公司的相关资质问题，就房地产开发企业而言，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。根据《房地产开发企业资质管理规定》第二十条，企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

在实践中，因为税务或其他原因，房地产开发往往选择在当地设立项目公司的方式展开。然而，项目公司在设立时因其年限、业绩等原因往往取得的是暂定资质，对其开发的面积规模有一定的限制。鉴于项目公司为房地产开发的法律主体，项目公司开发的面积如存在超越资质开发等不合规事宜时，会对房地产开发项目产生严重影响。

2.开发合规

房地产开发的核心为取得五证。房产项目开发过程中企业所需办理的证照远不止这些，但就项目工程的重要节点来说，每取得一张证件几乎就代表了项目工程的重大进展，也意味着项目成熟度的提高，随之而来的是金融机构和合作伙伴对项目评估价值的提升。在房地产开发的前期，企业会面临取得相关证书及建设合规的问题。如，未取得建设工程规划许可证、施工许可证；另外，在取得上述证书后的建设过程中，还会面临建设过程中的合规问题，如未按照建设工程规划许可证建设等。

如开发企业在建设过程中未取得上述证照，可能面临下列行政风险与民事风险：

根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

根据《建设工程质量管理条例》第五十七条，违反本条例规定，建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准，擅自施工的，责令停止施工，限期改正，处工程合同价款1%以上2%以下的罚款。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

3.融资合规

房地产开发是资金密集型项目，具有投入大、周期长、高收益、不确定因素多等特征。由于企业自身持有的资金有限，房地产企业往往需要向外部金融机构、各方投资者融资以保障房地产项目的资金需求。近几年，随着政府对融资市场监管的加强，银行信贷额度收紧，金融业对于房地产企业贷款风控要求也有所提高，银保监会对融资企业的资质、资本金比例都做了要求，严令禁止违法违规放贷，因此部分商业银行开始减少对房地产企业的贷款发放，造成了部分房地产企业融资难的困境。

在房地产开发融资过程中，可能会出现各种各样的融资方式，每种不同的融资方式面临的风险亦不相同，在融资过程中，可能涉及的罪名有骗取贷款罪、贷款诈骗罪、非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪等。尤其是民间融资，是房地产企业所有融资类型中风险最大的一类，也是引发刑事风险最多的一类融资方式。

4.销售合规

销售合规包括销售条件、销售宣传、销售价格、销售方式、委托销售等方面的合规。

就销售条件而言，《城市商品房预售管理办法》及《商品房销售管理办法》明确规定，未取得商品房预售许可证不得进行销售。根据《商品房买卖合同司法解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。预售许可证的取得关系到合同效力以及销售的合法性和规范性，房地产开发企业必须严格按照法律规定申领预售许可证并遵守政府部门对销售的监管政策。

就销售方式而言，房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。

就销售广告而言，销售楼书及广告是开发商销售商品房的重要手段，影响购房者的购买预期和购买意向。为避免房地产企业欺骗或误导购房者，广告的发布条件和内容等成为政府强监管下的合规重点对象。2018年修正的《广告法》提高了极限用语的处罚力度，增加了禁止性规定。2016年颁布实施的《房地产广告发布规定》，对房地产企业发布广告的条件、内容、形式和范围进行了具体明确的规定。目前关于广告宣传纠纷高发点主要为精装修标准及设施设备与宣传内容不符、学区配套设施的承诺与实际建设不符，地下室、庭院等与广告宣传不一致、车位宣传内容与实际不符等。

5.税务合规

房地产开发过程中，企业经常出现一些行业性共性税务问题。例如，土地出让金收据开具给房地产开发母公司后，项目子公司是否可以在确认销售额时扣除土地价款；房地产企业的集团公司向成员企业收取的金额较大的服务费是否能够税前扣除；无偿移交房产，成本能否据实扣除。如开发企业在不能合法合规处理上述涉税事宜，可能会造成巨大损失，甚至面临刑事风险。

6.劳动用工合规

房地产企业除存在一般企业面临的劳动用工合规外，亦具有其特殊性。如房地产行业存在大量员工与项目公司签订合同，当项目结束后，员工需调离目前岗位，到其他项目公司工作的情形。在该种情形下，企业往往与员工签订相关合同，约定企业不再向劳动者支付任何补偿，到其他项目公司后工龄继续等相关条款。如未能妥善解决，可能会面临离职员工要求按照相关法律法规支付补偿金的风险。

7.反商业贿赂合规

反贿赂合规是指企业建立反贿赂管理体系以预防、发现和处置贿赂，广义的贿赂行为包括受贿和行贿。企业成员代表企业实施的贿赂行为又被称为外部贿赂或者主动贿赂，企业成员在履行企业职责中接受贿赂又被称为内部贿赂或者被动贿赂。随着房地产企业的规模化及专业化，企业也越来越重视反商业贿赂方面的合规。

目前，对反商业贿赂的规制主要集中于《刑法》及《反不正当竞争法》层面。就《刑法》的角度而言，主要涉及非国家工作人员受贿罪，对非国家工作人员行贿罪，对外国公职人员、国际公共组织官员行贿罪，受贿罪，单位受贿罪，利用影响力受贿罪，行贿罪，对有影响力的人行贿罪，对单位行贿罪，介绍贿赂罪，单位行贿罪。就反不正当竞争角度而言，经营者不得采用财物或者其他手段贿赂交易相对方的工作人员、受交易相对方委托办理相关事务的单位或者个人及利用职权或者影响力影响交易的单位或者个人以谋取交易机会或者竞争优势，经营者违反如违反该规定贿赂他人的，由监督检查部门没收违法所得，处十万元以上三百万元以下的罚款。情节严重的，吊销营业执照。

虽然对商业贿赂的行政制裁力度还需加强，商业贿赂的民事法律责任也存在缺失，但随着相关制度的完善，反商业贿赂的合规建设显得越来越重要。

8.招采、合同合规

招采、合同合规方面包含建设工程相关的招投标、商品房销售合同的履行及其他合同的履行等。例如，在销售过程中，可能会出现“一房多卖”的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、九条的规定，商品房买卖合同订立后，因出卖人将房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；因出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人导致合同无效或者被撤销、解除的，可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。又如，关于格式条款的争议，集中在补充协议中或附件文本中。根据《民法典》的规定，遵循公平原则，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。如果开发商违反了提示和说明义务的规定，导致购房者没有注意到，后续发生争议购房人可以主张该条款不存在。如提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，则该条款无效。

房地产企业合规管理工作的核心即合规管理工作的运行。在合规管理运行方面，主要有以下几点：（1）房地产企业应建立健全合规管理制度，制定全员普遍遵守的合规行为规范，针对重点领域制定专项合规管理制度，并根据法律法规变化和监管动态，及时将外部有关合规要求转化为内部规章制度。（2）建立合规风险识别预警机制，全面系统梳理经营管理活动中存在的合规风险，对风险发生的可能性、影响程度、潜在后果等进行系统分析，对于典型性、普遍性和可能产生较严重后果的风险及时发布预警。（3）加强合规风险应对，针对发现的风险制定预案，采取有效措施，及时应对处置。最大限度化解风险、降低损失。（4）建立健全合规审查机制，将合规审查作为规章制度制定、重大事项决策、重要合同签订、重大项目运营等经营管理行为的必经程序，及时对不合规的内容提出修改建议，未经合规审查不得实施。（5）强化违规问责，完善违规行为处罚机制，明晰违规责任范围，细化惩处标准。畅通举报渠道，针对反映的问题和线索，及时开展调查，严肃追究违规人员责任。