2016年国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确通过购租并举培育和发展住房租赁市场。2017年住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出要贯彻“房住不炒”的理念,加快房地产市场供给侧结构性改革,建立购租并举的住房制度。有专家学者提出将房屋租赁甚至不动产租赁列为物权并进行物权登记。笔者认为，不动产包括土地、房屋、海域等自然资源，无视其内在不同将其一并而论并不妥当，并且租售并举是为了保护弱势的房屋承租人，故本文只分析房屋租赁权的性质，并对其登记和效力进行讨论。

物权、债权两分制度是大陆法系民法的基石，物权是特定物归属于一定权利主体的法律地位。任何人非经权利主体同意，不得侵入此领域或加以干涉。这是物权最大的特性即直接支配性，法律对此予以绝对的保护。物权权利人享有物上请求权，可对任何人主张此权利，并对侵害物权的第三人予以自力救济。因此物权需要有一定的征象表现于外，他人可以自外部加以认识，避免无意间侵犯。这与债权空间开放，任何人皆可自由进入不同。债权是特定债权人和债务人双方间的权利义务关系，其内容是请求特定债务人给付，债权人只对债务人享有权利。交易过程中的竞争，自法经济学的角度看，是社会所允许且鼓励的，利于社会资源达到更好的调配，增加了社会总福利。债务人可与多个人成立多个相同内容的给付债权，择其高者履行之。不能履行的，法律也规定了违约责任予以救济。

我国房地产立法主要以房屋销售为中心, 并无特别立法保护承租人。住建部《商品房屋租赁管理办法》及上海、苏州等地出台的住房租赁管理规定，多从行政管理角度规范房屋租赁，对承租人的保护不够。法律有对房屋承租人进行特别保护的规定,比如买卖不破租赁(《合同法》第229条)、承租人优先购买权(《合同法》第230条)、共同居住人的居住权 (《合同法》第234条)、在先租赁权可对抗后设立抵押权(《物权法》第190条)等。但实践中承租人权利被侵害的现象依然屡见不鲜, 诸如房东临时提租、提早解约被赶出、黑中介、甲醛房等。但在比较法上,立法者认为房屋承租人是弱势群体, 对其进行超过普通债权的保护, 是相当古老的传统。对住房租赁的法律控制有两种模式:一种以美国纽约市为代表的合同内容管制, 即通过行政手段对租金、房屋维护、租赁期限等事项进行严格限制;二是对出租人解约权的管制, 着眼于维护住房租赁合同的稳定性。

有学者认为只有将房屋租赁权作为物权，方可保护承租人的利益。笔者认同应加强对房屋承租人的保护，但基于债权与物权性质上的不同，不应混淆其概念。德国、瑞士、日本等国并未将房屋租赁权作为物权，而是采取了物权性的保护措施，同样达到保护承租人的目的。《德国民法典》第571条规定“买卖不破租赁”原则，孙宪忠在《德国当代物权法》中指出，德国民法学界一般不认为这是租赁权的物权“化”，而认为租赁权有相似于物权的地位，原因是德国法学家比较坚持物权法定的原则，法律未认可为物权的，不是物权；租赁权的基础是租赁关系，是典型的债权关系，而不是物权关系。租赁权物权化后，有优先物权的效力，或者说具有某种物权的效力，但不能说可作为物权。这就好比民法以十八周岁以上的自然人为成年人，可以独立实施民事法律行为。未满十八周岁的未成年人可能在身体发育或知识掌握上超过成年人，除非法律明确规定，仍不可认为已经成年。台湾地区学者谢在全认为，考察新的权利能否作为物权的新种类或不同内容，是否满足物权法定原则，应该看其有没有违反物权的直接支配性和保护的绝对性，是否能够通过公示保障交易安全。由于合同自由，完全可以拟制一个与建设用地使用权等现有物权内容完全一致的租赁合同，但不能说可以将其作为物权，否则物权的优先效力无从体现，物权与债权的界限不复存在，整个民法的基础将轰然倒塌。

房屋承租人的权利主要是使用收益权，包括为使用收益占有房屋的权利，称为租赁权。租赁权性质上属于债权，因其不具有物权特性。一是房屋租赁权不具有支配性。物权为直接支配物的权利，与债权特性为请求权，债权人只能请求特定人为一定的作为或不作为不同。承租人对房屋的使用权，不是直接支配物的独立权利，而是对于出租人许可其使用的债权所附从的权利。房屋承租人只能请求出租人交付租赁物。如果出租人不履行租约，拒绝交付租赁物，不容许承租人使用收益，承租人不能支配租赁物。日本学者舟桥谆一认为：房屋承租人所具有的权利是请求出租人允许其使用房屋的请求权。承租人对房屋的利用，是出租人履行允许其使用房屋的债务产生的反射效果。如果出租人将房屋租给第三人，出租人客观不能履行债务，承租人的房屋利用权利就失去了。二是房屋租赁权不具有保护的绝对性，即物权的对世性。任何人非经同意不能侵入或干涉物权人对标的物的支配。物权人处分其物权时，不需义务人的介入或者同意。物权人可对侵害物权者行使物上请求权。但承租人在出租房的转租、装修等使用收益处分权能上受到极大限制，且没有物上请求权，由房东承担出租屋的瑕疵担保责任。三是房屋租赁权若作为物权将压制房东的所有权。物权具有优先效力，物权优先于债权，定限物权优先于所有权。若房屋承租权规定为物权，则优先于房屋所有权，如果出现承租人不交租金等违约行为，房屋所有权人无从行使其物上请求权，对所有权人的保护十分不周，事实上导致所有权的空置，侵凌房东的所有权，客观上可能导致市场出租房源的减少。四是房屋租赁权作为债权可按照契约自由的原则任意规定权利内容，将之作为物权导致权利内容的僵化，立法上也难以规范情形。比如由于工作调动等原因承租人决定退租，如果是债权可支付违约金后解除租约。如果是物权，则需要一次性缴纳房租，并且不可退还，而原本可以进入市场流通的出租屋则被冻结住了，减少了市场供应。