一、基本案情

ABCD四人与M公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对M公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与M公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因M公司未偿还借款本息，双方经对账，确认M公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定M公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给M公司。A等四人提交与M公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

高院判决M公司向A、C、B、D支付违约金9275057.23元；M公司向A、C、B、D支付律师费416300元；驳回A、C、B、D的其他诉讼请求。宣判后，M公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。最高人民法院撤销高院判决；驳回A、B、C、D的诉讼请求。

二、裁判观点

本案争议的商品房买卖合同签订前，M公司与A等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在M公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期M公司难以清偿债务时，通过将M公司所有的商品房出售给A等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。

　　但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且M公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为A等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，M公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。A等四人以M公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求M公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令M公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误。

三、要点解析

（一）案涉《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》的法律效力

1.《预售商品房补充协议》的真实性

就M公司公章、财务章等移交情况，在一审庭审中，双方当事人均未提交证据予以证明。庭审结束后，双方各自向一审法院提交一份《印章保管使用交接登记表》，一审法院未组织双方予以质证，且两份登记表所载内容相左。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零三条第一款之规定，双方提交的上述《印章保管使用交接登记表》，不能作为认定本案事实的根据，一审判决仅根据A等四人提交的上述登记表，认定M公司公章、财务章等移交的相关事实，违反了上述法律、司法解释的规定，本院对此予以纠正。

就《预售商品房补充协议》的真实性问题，2014年6月23日M公司出具的《承诺书》内容显示，M公司承认其与买受方于2014年6月18日签订了编号为预售房字201506号的《预售商品房补充协议》，M公司为认真、严格履行该补充协议，向买受方作出承诺。该《承诺书》落款处有M公司法定代表人甘彦海及股东甘彦春的签名及捺印。二审中，甘彦海认可该《承诺书》的真实性，但主张该《承诺书》系为向银行办理贷款而写给银行的，而不是出具给A等四人的。本院认为，M公司对其所持《承诺书》并非向A等四人出具，而是向银行出具的办理贷款材料的事实主张，未向本院举证证明，且《承诺书》抬头明确载明为“买受人”而非任何银行，故对M公司的该项陈述，本院不予采信。现M公司对《预售商品房补充协议》的真实性不予认可，但根据上述《承诺书》的内容，M公司明确表示同意按照《预售商品房补充协议》约定履行相应义务，故本案中可以认定《预售商品房补充协议》的真实性。M公司申请对《印章保管使用交接登记表》上印章交接人的签字进行笔迹鉴定，但该事项对本案基本事实的认定没有实际意义。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款之规定，对M公司的该项申请，本院不予准许。

2.《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》的法律效力

本案中，双方当事人对《商品房买卖合同》的真实性均无异议，《预售商品房补充协议》的真实性亦依法可以确认，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款的规定，《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》均已依法成立。该两份合同签订前，M公司与A等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了《补充协议》，并依据该《补充协议》的约定，签订了相应的《商品房预售合同》，办理了预购商品房预告登记。但根据《预售商品房补充协议》的约定内容及双方于2014年6月18日、7月10日对账情况，双方于2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》，系在M公司长期拖欠借款利息，已确定无能力偿还借款本金及利息的情况下，双方经协商同意，借款期限提前到期，并将对账确认的借款本息转为购房款，将双方之间的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务内容亦作出了约定。本院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。由于《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》签订时，双方之间的部分借款已经到期，其余部分借款双方当事人一致同意提前到期，在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立《商品房买卖合同》，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。该《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期M公司难以清偿债务时，双方协商通过将M公司所有的商品房出售给A等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。《商品房买卖合同》及与其相关的《预售商品房补充协议》、《承诺书》的内容均表明，A等四人具有实际向M公司购买案涉房屋的真实意愿，M公司亦具有向A等四人出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。藉此，对M公司所持根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项之规定，本案《商品房买卖合同》、《预售商品房补充协议》应认定为无效的主张，本院依法亦不予采信。M公司虽主张双方之间部分借款关系涉嫌犯罪，现正在公安机关处理过程中，但就该主张，M公司未提供证据证明，对其该项事实主张，本院难以采信。M公司据此申请本案延期审理，亦不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条之规定，对其申请，本院依法不予准许。M公司主张案涉房产的实际价值为8亿元，远高于《商品房买卖合同》约定的买卖价格，因而显失公平，侵犯了M公司其他债权人权益。就案涉《商品房买卖合同》签订时存在显失公平的事实，M公司于二审中提交的16份证据，不足以证明其所持主张，就该事实M公司亦未提供其他证据予以证明。且若M公司认为该交易价格显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，应依法行使撤销权，现M公司仅以价格显失公平为由主张合同无效，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。

关于M公司主张，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，应当按照民间借贷法律关系审理的问题。本院认为，本案作为二审案件，原则上不适用上述司法解释的规定。而且依前所述，案涉《商品房买卖合同》是在借款到期后，双方当事人经协商对账后签订的，目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，由原出借人向借款人购买标的房屋，而并非为借款合同提供担保，故本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。M公司所持本案应按照民间借贷法律关系予以审理的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。

（二）M公司是否应当向A、C、B、D支付违约金9275057.23元及律师费416300元

在确认《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》真实有效的情况下，原则上应当按照合同约定确定双方当事人之间的权利义务关系。但在本案中，双方当事人均认可该《商品房买卖合同》系在双方原借款合同关系基础上达成，且M公司提出双方在合同中确认的欠款数额，包含了A等四人计算的高额利息。鉴于双方当事人均认可对账确认的欠款数额，包含了借款本金及利息，在当事人将该欠款转化为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订《商品房买卖合同》等方式，将违法高息合法化。

二审中，经询问双方当事人，均认可《预售商品房补充协议》中确认的A等四人已付房款361398017.78元，系根据A等四人一审中提交的两份对账单显示的借款本息余额合计351398017.78元，加上D承担的M公司对案外人李静的债务1000万元所得。经查，A等四人于一审提交的2014年6月18日《甘彦海客户对账表》和2014年7月10日《甘彦海利息明细表》载明，双方之间借款利息系分别按照月利率3%、3.5%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。以此计算，上述对账表及明细表所计算的借款利息的利率，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人通过上述对账确认的欠款数额，本院依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于双方当事人上述对账确认的借款利率，故应当认为A等四人作为《商品房买卖合同》的购房人，尚未足额支付合同约定的361398017.78元首期购房款。本院认为，虽然《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》明确约定了M公司交付房屋的时间为2014年9月30日，但应当认为，该交房义务系以A等四人支付首期购房款361398017.78元为履行前提。在A等四人尚未足额支付首期购房款361398017.78元的情况下，M公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。鉴此，A等四人以M公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求M公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决仅依据双方合同约定和对账确定的金额，认定A等四人已经依约履行支付首期购房款义务，M公司逾期交付房屋构成违约，并据此判令M公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。