一、基本案情

2015年4月17日，陈某向李某购买位于宝安区的住宅，当时市价为308万元。双方签订合同时，李某告知陈某其房产仅存在一个租约，租赁期至2016年2月29日。陈某安心地支付赎楼利息后，意外得知李某为了向第三方债权人借款50万元，伪造了一份租赁期为7.5年的租赁合同，并将租赁合同到相关部门备案登记。因此，担保公司拒绝为卖方李某办理赎楼手续。

期间，陈某多次催促李某采取有效措施办理涉案房屋的注销抵押登记手续，但李某至陈某起诉时仍未办理相关手续，此时已超过了合同约定的最后期限。

根据双方签订的《房地产买卖合同》约定：“如卖方未按照期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行义务超过伍日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。”

因此，陈某有权要求解除合同并要求李某支付违约金。在李某拒绝履行合同约定的义务期间，涉案房产的价格从308万元上涨到了425.6万元，买方陈某受到的损失远远高于违约金。

市中院一审裁定，陈某因李某违约而遭受的涉案房屋差价损失属于守约方损失。陈某关于增加违约金数额至117.6万元的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。李某不服一审判决，再次提起上诉。二审法院认为，原审判决详细分析论述了认定违约损失的合同法各项规则，采信了被上诉人所提交的评估报告，确认本案违约金数额为117.6万元，事实清楚充分，法律适用准确无误，法院依法予以维持。

二、律师提醒

在二手房买卖合同纠纷中，卖方因房价上涨往往会找各种理由不愿再去继续履行合同，一旦构成违约情形，不但应当赔偿合同约定的违约金，还应赔偿超过违约金之外的实际损失。违约方造成守约方的损失应完全赔偿，包括既存利益因违约行为而减少的直接损失，也包括本可以取得的利益因违约而未获得的利益即间接损失。从法律的诚信原则出发，一旦买卖合同签订，双方都应遵循合同约定全面的诚实的履行合同，这样才能保证诚信社会的建设，市场秩序的稳定，否则一旦构成违约将会面临严重的惩罚!