一、基本案情

甲与乙约定甲实际出资由乙出面，以乙自己名义与丙订立房屋买卖合同，之后丙与乙办理了变更登记，房屋登记在乙名下，之后乙将房屋出租给丁。现甲请求法院确认甲为房屋所有人。

二、专家分析

对于房屋所有权的归属理论上存在两种观点：一种观点是认为虽然登记簿上登记的是乙的名字，依据《物权法》第十七条和第三十三年的规定，不动产登记簿并不一定真实反映不动产的权属，在有充足证据证明下，利害关系人可以请求确认权利。由于甲与乙约定的不动产所有权归甲，故甲才是所有权人（物权说）。

另一种观点认为虽然甲与乙约定了不动产所有权的归属，但根据《物权法》第九条的规定，以及通说认为，不动产的物权变动以登记为生效要件。并且乙与丙的合同不存在无效事由，因此该不动产的所有权人为乙，而甲仅仅具有请求乙按照之前合同约定办理变更登记的权利（债权说）。

由于存在着两种观点，也导致了之后的处理结果存在差异。根据物权说的观点，法院可以直接判决甲是所有权人，而根据债权说的观点，法院需告知甲变更诉讼请求。并且根据第一种观点，乙出租房屋的行为属于有权处分；而根据第二种观点乙出租房屋的行为属于无权处分。

对于这两种观点，笔者更倾向于第二种即债权说，认为甲仅仅具有请求乙按照之前合同的约定为甲办理变更登记的权利，并且依据这种观点得出乙出租房屋的行为为无权处分。

笔者认为物权说的观点，《物权法》第十七条和第三十三年的规定不能适用这一案例，笔者认为《物权法》第十七条与第三十三条应该适用于不存在类似甲与乙约定所有权归属的情形，只能适用于类似依法建造房屋实际取得所有权但登记簿登记错误相类似的情形。而依据债权说的观点，在甲与乙签订借名买房的合同之后，甲的义务是将钱款交付给乙，权利是请求乙在之后应当给甲办理变更登记，而乙的义务是以自己名义购买房屋，并为甲办理变更登记，权利是从甲处收受钱款。

之后乙与丙签订购房合同，双方意思表示一致，合同成立并生效，办理登记之后物权发生变动，乙为物权所有人。乙丙先是由于生效的合同（负担行为、债权行为），导致丙有转移所有权给乙的债权义务，并最终通过变更登记（处分行为、物权行为）导致了乙成为该不动产的所有权人。而甲与乙也是通过生效的合同，在乙的身上产生了一个转移所有权的负担行为、债权行为。

但因为没有办理变更登记，导致没有进行处分行为、物权行为，所以没有发生物权变动，所有权人仍然是乙。这正是符合了《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”与《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”不动产的物权行为（处分行为）以不动产登记为生效要件。因此不动产所有权人为乙，而甲仅仅具有请求乙为甲办理变更登记的权利。

如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(京高法发[2014]489号)第十条中即规定：“借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

之后乙出租房屋的行为，因为虽然该不动产所有权人是乙，但乙与甲之前订有合同，乙的处分权有瑕疵，可以类推理解成债务人对自己所有但被抵押物的处分权有瑕疵，但不要理解成一物数卖问题，因为虽然表面上看与一物数卖的情况类似但存在本质差别，差别就是甲与乙之前是否存在借名买房的问题，因为之前的行为将导致乙的处分权存在瑕疵，而一物数卖中乙拥有完整的处分权，所签订的合同都属于有权处分。

由于处分权存在瑕疵导致乙的出租行为为无权处分，但根据《买卖合同解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”无权处分并不影响买卖合同的效力，并根据《城镇房屋租赁合同解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

因此笔者认为无权处分并不影响租赁合同的效力，但非法转租的合同无效（依据《城镇房屋租赁合同解释》第十五条）。合同的签订只是一个负担行为，因此是否有权处分并不影响合同的效力。并且即使之后乙为甲办理了变更登记，但由于买卖不破租赁，丁仍然能继续承租。