婚前一方全款购房，并登记在自己一人名下的房产，属于登记一方在结婚之前就该房已经享有所有权，根据我国《婚姻法》第十八条和相关司法解释的规定，该房产属于登记一方的个人财产，离婚时另一方无权分割该房产，但是夫妻双方另有约定的除外。

实务问题突破：

①针对该类房产，如果婚后取得房产权证，能否作为夫妻共同财产分割？

不能。该类型房产是一方在婚前用其个人财产购买的，虽然房产证的取得是在夫妻关系存续期间，但该类型房产不过是出资方个人婚前财产在物质形态上的转化即由动产货币转化为不动产房屋，因此，该类型房产仍属于其个人婚前财产，故不应作为夫妻共同财产分割。

②针对该类房产，如果婚后出售，房屋增值部分能否作为夫妻共同财产分割?

不能。该类型房产的增值属于自然增值，是原物产生的孳息，在性质上仍为个人所有财产，按照《物权法》的规定，原物产生的孽息当然归属于原物所有人个人所有，不属于夫妻共同财产，无法分割。

③针对该类房产，如果婚后出租，所得收益能否作为夫妻共同财产分割?

能，但是另一方需要满足“参与经营”这一条件。房屋出租属于一种经营行为，如果另一方参与了经营，按照我国《婚姻法》第十七条之规定，此时的租金收入属于夫妻共同财产，可以依法分割。在实务中，有些法院采用推定原则将婚姻关系存续期间所得租金认定为夫妻共同财产予以分割，但有些法院依据“谁主张、谁举证”的基本举证原则，要求主张分割一方举证证明其参与了房产出租的经营管理。本律师认为，对于该类案件，主张参与经营一方应当承担举证责任，相关证据包括但不限于发布租赁信息、签订房屋租赁合同、催收租金等，若举证不能，则婚姻关系存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有，不得分割。

④针对该类房产，一方承诺结婚后作为夫妻共同财产，离婚时该房产能否作为夫妻共同财产分割?

不能，但公证除外。承诺分为口头和书面，不管是一方口头承诺还是书面承诺，相当于双方形成赠与合同关系，尚未办理不动产变更登记的，赠与一方可以行使撤销权，依据《婚姻法解释（三）》第六条之规定，该类房产仍属于个人婚前财产，不能作为夫妻共同财产分割，但经过公证的赠与合同，不可撤销，则可作为夫妻共同财产予以分割。

能。加名视为赠与行为，则该类房产属于夫妻共同财产，离婚时应当作为夫妻共同财产进行分割。

实务问题突破：

①该类型房产加名之后，一方能否撤销赠与？

不能。依据《物权法》第十四条及《婚姻法司解释（三）》第六条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。在婚前或者婚姻关系存续期间，夫妻一方约定将其所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前可以撤销赠与，但若赠与房产已经办理变更登记则不能撤销赠与。另外，物权具有公示效力，该类型房产加名后，双方对该房产拥有共同所有权。

②该类型房产加名之后，离婚是否可以平均分割？

若为按份共有，不能平均分割；若为共同共有，原则上平均分割，但要根据财产的具体情况合理分割。区分按份共有和共同共有主要看夫妻双方当初对房产所有权是否约定了具体的享有份额，且系双方的真实意思表示，如果已经约定明确，离婚时应当按照双方约定的份额分割房屋的所有权。如果双方没有对房产所有权的具体份额进行约定，视为双方等份共有，可以平分。实务中，大多法院会根据财产的具体情况做出判决，比如会全面考虑购买该房产的资金来源、双方结婚时间长短、夫妻对家庭所做贡献的大小等因素，对婚前购房的配偶一方予以适当多分，这样既能保证出资人的利益，也能充分考虑夫妻双方的婚姻实况，从而避免出现显失公平情形，让各方当事人均能服判息诉。

离婚时对该不动产由双方协议处理，若双方不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，依据《婚姻法》第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

实务问题突破：

婚前首付买房，并登记在自己名下，如果婚前还完贷款，离婚时，房产如何分割？

该房产应当认定为房产登记一方的个人婚前财产，离婚时另一方无权分割该房产。但是，如果另一方举证证明其在婚前也参与了还贷，对于还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方根据双方还贷的实际情况对另一方进行补偿。

分情况而论：

①另一方无法举证证明出资以及具体数额情况，故因举证不能将会导致其权益无法受到保障，法院往往会把该房认定为登记一方的个人婚前财产；

②另一方能够举证证明其出资以及具体数额情况，并能证明系双方婚前基于结婚为目的而共同出资的，该房产应视为夫妻共同财产，在分割时按照夫妻共同财产的分割原则进行处理。

③另一方能够举证证明其出资以及具体数额情况，但并不能证明系双方婚前基于结婚为目的而共同出资的，则依据《物权法》规定，该房属于产权证登记一方的婚前个人财产，非登记一方的出资则视为对登记一方的赠与或登记一方对非登记一方的个人债务。

实务问题突破：

①该种类型房产，产权非登记一方如何证明其有出资？

如果产权登记一方不承认非登记一方有出资或者是基于结婚为目的而买房的情况下，非登记一方对此负有举证的责任。实务中对于婚前双方共同出资买房的出资凭证，包括但不限于银行流水、签订的书面协议、相关的聊天记录等。

②另一方能够证明其出资以及具体数额，并不能证明系双方婚前基于结婚为目的而共同出资，则非登记一方的出资性质如何认定？

对于该问题实务中看法不一，本律师认为，出资性质需要探究当初两个人共同出资买房时的真实原意。一般情况下，如果没有证据证明非登记一方有明确的赠与意思表示，应当按照债务处理比较合理，从而维护出资人的合法权益，避免出现显失公平之情形。

③一方能够证明其出资以及具体数额，并能证明系双方婚前基于结婚为目的而共同出资，房产视为夫妻共同财产，双方是否可以平均分割呢？

在司法实践中，该种类型的房产处理方式会出现许多不同。有些法院会按照《物权法》第一百零四条之规定进行处理，即主要依据出资额占的份额进行处理，不能确定出资额的，视为等额享有；然而，有些法院对该种类型的房产处理享有比较大的自由裁量权，主要参考双方对房屋出资额大小、婚姻关系存续长短、双方实际居住需要、照顾子女和弱势群体等等因素，对房产进行合理分割。

该类房产属于双方的共同财产，如果房产证上已经载明了俩人的房产份额，则该份额视为夫妻约定的按份共有份额，离婚时房产应按此比例进行分割；如果房产证上没有约定双方的房产份额，原则按照共同共有进行等额分割，但在司法实践中，法院一般会考虑到双方实际的出资比例大小、婚姻存续的时间长短、男女双方是否有过错等情形，酌情确定房产的分割比例，而非绝对等额分割。

属于双方的夫妻共同财产。如果房产证上已经载明了各自的房产份额，则双方应按此份额分割房产。如果房产证上没有载明各自的房产份额，则该房产应作为共同共有财产，原则按照共同共有进行平均分割，但在司法实践中，法院一般会考虑到双方实际的出资比例大小、婚姻存续的时间长短、男女双方是否有过错等情形，酌情确定房产的分割比例，而非绝对平均分割。

虽然首付款由一方承担，但房产登记在双方名下，如果房产证没有约定份额，该套房产应属于双方的夫妻共同财产，法院一般情况下以平分为原则分割房产，也有部分法院会考虑出资情况，对出资方适当多分。如果房产证上约定了份额，则双方应按此份额分割房产。贷款一般情况下属于双方共同债务。

该房产属于夫妻共同财产，离婚时，法院会按照实际情况判决该房产归一方所有，所得房产的一方根据实际情况对另一方进行补偿。

对于房产分割方式，主要有以下三种：

①竞价取得方式。即双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，由出价高的一方取得所有权。出价高的一方取得所有权后，按照出价补偿一半给另一方，但如有贷款，需要剔除贷款。

②作价补偿方式，这是目前房产分割中法院常常采取的方式。即一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应给予另一方相应补偿。

③拍卖分割方式，这种方式在房产分割中比较少见。即双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

使用婚前财产在婚后买房，是一种比较常见的现象，比如小房换大房，旧房换新房等。婚后完全使用婚前财产买房，属于一方婚前个人财产在形态上的转化，其性质仍然是个人财产，依据《婚姻法解释(一)》第十九条规定，夫妻一方婚前所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。

实务问题突破：

怎样规避婚后使用婚前财产买房，转为夫妻共同房产的风险？

首先，房产证应登记在自己名下。因为如果房产证上登记双方的名字，应视为出资一方对另一方的赠与，认定该房屋为夫妻双方的共同财产；其次，使用婚前财产在婚后买房，要避免和其他婚后财产混同，设立专款专用账户，分清购买房产的资金来源，并保留好相关的出资证据；最后，要确保夫妻间无任何婚内财产约定协议，以免出现赠与等情形。

婚后使用夫妻共同财产购房，不管房产证登记在一方名下，还是双方名下，该房产都属于夫妻共同财产。在司法实践中，对于此类房产分割，法院一般会按照实际情况判决房产归一方所有。如果房产没有商业贷款，获得房产的一方根据房产的现价值的一半对另一方进行补偿；如果房产有商业贷款，获得房产的一方根据房产的现价值剔除未还清房贷后的一半对另一方进行补偿，没有还清的贷款由取得房产的一方继续还贷，与另一方无关。

实务问题突破：

法院判决房产归谁所有时，一般需要考虑哪些因素呢？

一般情况下，对于此类情形，法院首先会充分尊重双方当事人意见，如达不成一致意见，法院会酌情判决，本律师结合亲办案件，总结以下三点因素：

①考虑双方的住房情况。一般情况下应照顾无固定住所地的一方；

②考虑照顾抚养子女的一方。为给子女提供一个稳定的居住环境，利于子女健康成长，将房屋的所有权判给拥有子女抚养权的一方；

③照顾无过错的一方。一方具有婚外情、家暴等婚姻法规定的重大过错情形的，在判决房产归属时，往往考虑无过错方。

按照《婚姻法解释(三)》第七条的规定，婚后由一方父母出资为子女购买不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，应作为其子女的个人财产，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

从我国相关法律来看，判断房屋的所有权是看房子登记在谁名下，即房屋的产权归属以产权登记为准。虽然未成年子女没有出资，但是父母一致同意将房产登记在儿子名下，这个行为就可以认定为父母对自己子女的赠与，房产所有权归属子女。对于未成年子女的财产，除非为了未成年子女的利益，否则即使是父母也不能随意处分。作为监护人的父母双方离婚不是为了未成年人的利益，因而无权处分子女的财产，只能由离婚后直接抚养子女的一方行使对房子的管理权，但是没有处分权。

婚姻存续期间，一方将夫妻共同财产擅自赠与他人，因他人接受赠与的财产并没有付出相应的对价，因此不属于有偿取得，不能适用善意取得制度。另一方面如所赠与财产的数额较大，且并非日常生活需要，赠与一方亦无权单独处理，其无偿赠与他人的行为损害了夫妻对方的合法权益，有违公平原则。因此，该赠与行为应认定为无效，夫妻另一方作为财产所有人和利害关系人有权要求受赠人全部返还该财产，一般通过诉讼途径进行维权。