一、基本案情

中粮万科公司系北京市房山区长阳镇半岛项目的建设单位，公司在其销售中宣称“百万米教育大盘，成就无限未来”，“买长阳半岛，上北京四中”。张先生购买了中粮万科公司开发的长阳半岛的房屋。后来，业主得知，就读北京四中房山分校，超过六年不再享有就读的条件，广大业主开始了大规模的维权活动。

2011年12月12日中粮万科公司称，北京四中房山分校“一房一名额”，不存在“六年有效期”的限制，但具体的入学要求以届时相关教育部门、学校的制度、通知为准。业主张先生把中粮万科公司起诉到法院，要求：依法确认中粮万科公司关于长阳半岛项目子女可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京四中房山分校校区初中的允诺(一房一名额)，对中粮万科公司具有法律效力。

二、法院观点

本案的争议焦点：商品房的销售广告和宣传资料是否应该成为合同内容。

首先，关于商品房的销售广告和宣传资料是否是合同内容的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规则范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应承担违约责任。因此，该承诺应当视为合同内容的一部分，对中粮万科公司具有法律约束力。

其次，关于张先生所要求的配建小学问题，在宣传广告中及宣传单中并未明确，因此张先生要求确认该承诺具有法律约束力的请求，不予支持。

根据相关法律规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。因此，中粮万科公司在销售广告中承诺的北京四中房山分校初中的允诺(一房一名额)，对其具有法律效力。

三、律师观点

开发商所做的销售广告和宣传材料，是不是合同内容，需要就宣传的具体内容进行定性。要看宣传内容对订立合同的订立以及房屋价格的确定是否有重大影响。本案中的宣传内容因其内容明确且对合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，所以根据法律规定应为合同内容。

如果开发商最终无法保证买房人通过购房而入学，其宣传构成虚假宣传，违背了诚实信用原则，开发商应当承担相应责任，对买受人予以补偿。