一、基本案情

陈某于2009年11月3日经核准登记为系争房屋的权利人。2013年3月4日，陈某公证委托李某（陈某丈夫）出售系争房屋、收取房款及处理其他售房相关事宜。2013年3月25日，陈某（甲方，卖售人）与姚乙、姚甲（乙方，买受人）签订《房地产买卖合同》，主要约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积87.27平方米，转让价款为人民币158万元。合同第六条约 定，甲、乙双方确认，在2013年6月3日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第二款约定，乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的20日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的20日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起 20日内向甲方支付。合同第十条第二款约定，甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的20日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的20日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起20日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。该合同附件三付款协议约定，1、第一期房款：乙方在签订买卖 合同当日向甲方支付首付款48万元；2、第二期房款：乙方贷款105万元由贷款银行直接打到甲方账户；3、第三期房款：乙方将尾款5万元交由中介公司保 管，待交房时支付给甲方。合同附件五抵押情况：无。上述合同签订后，2013年2月陈某出具收条确认收到定金5万元，2013年3月26日、2013年 4月9日姚乙通过银行转账分别支付陈某11万元及32万元。2013年3月25日，姚乙、姚甲以陈某名义向税务部门缴纳契税、营业税等共计 119，290元。 2013 年6月5日，李某代陈某向姚乙、姚甲发出《催告函》称，依约定，双方应于2013年6月3日前办理过户手续，且姚乙、姚甲应取得银行审批通过的借款合 同并于当日办理抵押登记手续，然姚乙、姚甲没有前来办理，故催告姚乙、姚甲于2013年6月15日上午9时与陈某共同赴交易中心办理过户及抵押登记手续。该函于2013年6月6日经投递签收，姚乙、姚甲表示收到该催告函。2013 年6月6日，姚乙、姚甲通过居间方向陈某发出《履行合同催告函》，该函主要称，双方合同约定2013年6月3日前办理过户事宜，居间方于2013年5月 31日已短信通知李某于2013年6月2日来居间方处理协助办理房屋贷款事宜；短信发出后李某没有回复；现用快递方式告知陈某于2013年6月23 日前来居间方办理协助贷款事宜。该催告函嗣后被退回。2013 年6月27日，李某代陈某向姚乙、姚甲发出《通知函》，该函主要称，2013年6月5日向姚乙、姚甲发函催告于2013年6月15日到交易中心办理产 权过户手续，但是因姚乙、姚甲原因产权过户手续仍然不能办理；且至今日，姚乙、姚甲仍不能取得银行审批通过的借款合同，亦不能以现金方式支付房款，导致买 卖合同无法正常进行，故通知姚乙、姚甲解除买卖合同并追究支付违约金等责任。原审审理中，姚乙、姚甲表示，其于2013年6月28日收到该通知函。

一审认为姚乙、姚甲与陈某就系争房屋达成的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守全面履行，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方约定二期房款通过贷款方式予以支付，陈某理应根据交易习惯积极配合姚乙、姚甲办理贷款手续。然根据本案查明的事实，在办理贷款过程中，姚乙、姚甲因自身贷款资质受限需要办理离婚及退税手续以获得首套贷款资格，并就上述资格的获得向陈某提出交涉。对此非属合理的配合要求，陈某基于风险考虑提出异议并拒绝予以配合，其行为并无不当，姚乙、姚甲以陈某未配合办理贷款手续为由解除买卖合同并要求支付利息、赔偿税费、中介费损失及支付违约金，缺乏依据，不予支持。至于陈某因姚乙、姚甲逾期支付二期房款而主张享有解除权并要求姚乙、姚甲支付违约金的反诉请求，考虑到买卖合同中并未就二期房款的支付时间及贷款未获审批情况下二期房款如何支付作出约定，嗣后双方因协商处理贷款资格事宜而亦未就上述事项进行协商，现陈某主张贷款数额应在2013年6月3日过户当天以现金补足，依据不足，难以采信。综上，陈某以姚乙、姚甲未在2013年6月3日及之前支付二期房款并据此主张违约金，依据不足，法院难以支持。同时，基于本案中，双方当事人均同意解除买卖合同，法院予以确认。合同解除后，陈某应将已收取的48万元房款返还给姚乙、姚甲。原审法院据此作出如下判决：一、解除姚乙、姚甲与陈某就《房地产买卖合同》；二、陈某于判决生效之日起十日内返还姚乙、姚甲房款48万元；三、姚乙、姚甲及陈某其余诉讼请求，不予支持。

二审法院认为，双方当事人及案外人就系争房屋签订的《房地产买卖合同》、《房地产买卖及租赁居间协议》系双方真实意思表示，应为有效，双方均应按约履行自己的义务。按照上述买卖合同及居间协议的有关内容，可以推定，姚乙、姚甲应在2013年6月3日办理系争房屋过户之前以银行贷款形式向陈某支付第二期房款105万元。现姚乙、姚甲未按约支付第二期房款，其辩称系因陈某拒绝配合办理银行贷款申请所致。根据查明的事实，姚乙的配偶已有一次购房借款记录，姚乙、姚甲在签订合同之时明知自身贷款资质受到限制，仅可申请办理二套房贷款，故相应的贷款风险应由其自身承担。但姚乙、姚甲仍要求陈某配合其获取首套房贷款资格，陈某基于风险考虑提出异议并拒绝姚乙、姚甲的不合理要求，并无不当。姚乙、姚甲未按约支付第二期房款，已构成违约，应向陈某承担违约责任，故陈某要求姚乙、姚甲向其支付违约金的请求可予支持。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现姚乙、姚甲主张若其确应承担违约责任，则双方关于违约金的约定过高，要求法院依法予以调整，于法不悖，本院对此予以采纳。违约金数额由本院根据姚乙、姚甲的违约情形，结合本案实际情况酌情认定。据此，依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持上一审民事判决第一项、第二项； 二、撤销一审民事判决第三项； 三、姚乙、姚甲应于本判决生效之日起十日内支付陈某违约金人民币8万元； 四、姚乙、姚甲及陈某的其余诉讼请求，不予支持。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、律师分析

一般而言，只要合同中约定了买房人以银行贷款的方式支付部分房款的，卖房人就有义务配合买房人办理银行贷款。如果卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，导致买房人没能够在约定的时间通过银行的贷款审批的，买房人并不构成违约，相反，卖房人构成违约。买房人可以诉请卖房人配合办理过户手续，由此导致的相关损失也可以要求卖房人赔偿。房屋买卖合同中约定了买房人以银行贷款的方式支付部分房款，这隐含着卖房人有义务配合买房人办理贷款手续。而卖房人配合买房人办理贷款手续的合同义务又隐含着一个命题，即买房人的贷款申请必须合法合规。卖房人没有义务配合买房人办违法违规的事情。所以，如果买房人的贷款申请是违法违规的（比如买房人只能申请办理二套房贷，但是却申请办理首套房贷），卖房人有权利拒绝配合，且此拒绝配合的行为并不违反合同约定。【这其实是一个合同条款解释的问题，即“卖房人应当配合买房人办理银行贷款手续”的约定应当如何理解】相类似的还有卖房人有权利拒绝配合买房人做低房价等。