近年来，随着房地产业突飞猛进地发展，房地产买卖纠纷数量激增，尤以房地产开发商与购房者之间的商品房买卖合同纠纷居多。商品房买卖合同与一般商品买卖合同的一个主要区别在于，标的物所有权未必与标的物的占有而移转至买方，具体的讲，购房者虽然与开发商签订了房屋买卖合同，交纳了房款，办理了入住手续，但并不意味着购房者已经取得房屋的所有权，只有取得房屋产权证后，才对所购房屋拥有所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。因此，开发商拖延办理产权证所引起的合同纠纷在商品房买卖合同纠纷中成为比较普遍的纠纷类型，而法院及仲裁机构对于这种纠纷的解决结果更是令广大的商品房消费者忧心忡忡。
一、法院的判决和仲裁委的裁决所引发的问题。
不久前，北京仲裁委员会受理了三件同一开发商作为被申请人的商品房买卖合同纠纷案，北京市某基层法院也受理了该开发商作为被告的一件商品房买卖合同纠纷案。这四个案件的基本事实一致，均因开发商在约定或法定的时限内未及时办理商品房房屋产权证书所致，多名业主的请求也都是要求认定开发商违约，并要求解除买卖合同，并赔偿业主的经济损失。就是这样事实清楚，适用法律同一的法律关系，仲裁委员会和法院竟然做出了几种不同的裁决结果：
仲裁委的三份裁决分别是：
1、仲裁委认为在买卖合同中，转移标的物的所有权是出卖人最基本、最重要的义务，而转移标的物所有权的前提是出卖人对标的物拥有所有权。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，被申请人应当在房屋交付使用之日起90日内协助申请人办理房屋所有权登记手续。而在本案中，被申请人未能在上述法定时间内履行该义务，已构成违约，申请人享有合同解除权。虽然后来被申请人具备了办理过户手续的条件，该时间却远远晚于法定时间，这对于申请人行使合同解除权没有任何影响。同时，申请人要求被申请人赔偿损失亦予支持。
2、仲裁委认为根据《合同法》有关规定，作为房屋出卖人的被申请人，应负有将标的物所有权向申请人转移的义务，而且办理合同约定的“过户”手续的前提是被申请人已具有产权，即土地使用权和房屋所有权。对于本案来讲，被申请人交付房屋后的三十日内，其未就合同项下房屋所在建筑物取得国有土地使用证和房屋所有权证，亦不具备为申请人办理产权过户登记的条件。在此以后，申请人对被申请人究竟何时能够取得办理产权过户登记的条件，无从获知。只有被申请人取得办理产权过户登记的条件并向申请人发出通知，申请人才可能与被申请人共同前往办理。因此，被申请人的行为构成违约，应该承担违约责任。但是，申请人的解除权自发生之日起的两年多时间未予行使，应当已经消灭，因此，为了有利于维护房地产市场交易秩序和稳定法律关系，并兼顾双方当事人的利益，对被申请人的违约行为，宜采用赔偿损失的方式予以补救，而不应解除合同。
3、仲裁委认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，被申请人作为房屋的出卖人并不负有为申请人办理产权证的义务，只负有协助义务。申请人提出仲裁申请要求解除契约之前，未能提供有效证据证明曾向被申请人主张过双方共同到房屋管理部门办理产权变更登记手续，申请人的放任行为属于对其权利的怠于行使，故申请人未能取得产权证不能完全归责于被申请人。仲裁庭同时还认为，解除合同权利的行使必须及时，申请人在被申请人依法应履行办理过户手续的期日起至申请仲裁的期间内，从未行使解除权，因此，被申请人如果有解除权亦因合理期限已过而丧失。综上，鉴于申请人只申请解除合同，未要求赔偿违约金，故对申请人要求解除合同并赔偿损失的要求不予支持。
法院判决认为，由于作为买房者的原告没有向房管部门提出办理产权证的申请，因此，未办理产权证的原因并不在于被告开发商。故驳回原告要求解除商品房买卖合同及要求被告退还房款、赔偿损失的诉讼请求。
由此可见，对于开发商迟延办理房产证的行为业主是否可以主张解除合同的焦点问题在于以下几点：
1、办理房产证的义务主要由哪方承担？
2、开发商不办理或不及时办理房产证是否应承担违约责任？业主拥能否拥有合同解除的权利？
3、合同解除权是否适用于诉讼时效的规定？
二、办理房产证的义务主要由哪方承担？
根据法律的原则和精神，办理房产证的主要义务应由开发商一方承担。
1、我国《合同法》第一百三十条、第一百三十五条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。”因此，在买卖合同中，转移标的的所有权是出卖人最基本、最重要的义务，商品房买卖合同属于买卖合同的范畴，作为卖方的开发商理应将房屋交付后交付房屋的所有权，因房屋买卖必须进行登记，所以，办理房屋产登记的义务应由开发商来承担。
2、《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》）第三十三条规定 ：“预售商品房的购买人应当在商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。如何理解开发商所谓的“协助义务”？
笔者认为，这里的“协助义务”并非是指开发商对于办理房产证承担“次要义务”。原因有二：
其一，根据《合同法》的精神，转移标的物所有权是卖方的主要义务，《条例》作为国务院颁布的法规，属于《合同法》的下位法，不应与《合同法》相抵触。
其二，开发商的“协助义务”中最重要的环节是，开发商获得国有土地使用证和房屋所有权证，即大产权证，并符合法律的相关规定，这也是业主办理房产证的前置条件，而业主却对开发商在交付了房屋使用权之后多久才能获得大产权证无能力知晓，连这种信息都是不对称的，法律又如何能要求业主去主动地、积极地去办理房产证的相关手续呢？因为这必然受上述前置条件的限制。由此可见，开发商的“协助义务”在办理房产证的全过程中起到犹为重要的作用，恰恰是一种主要义务，而这里 “协助”的字眼，应理解为开发商应为业主的利益服务，这更是一种单方面的义务。
三、开发商不办理或不及时办理房产证是否应承担违约责任？业主能否拥有合同解除的权利？
（一）开发商应该承担违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条还明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
违约责任，指当事人一方不履行合同债务，或其履行不符合合同约定或法律规定时，对另一方当事人所应承担的民事法律后果。正如前文所述，开发商不办理或者不及时办理产权证，既违反了商品房买卖合同中向业主交付房屋产权的约定，又违反了法律要求开发商协助业主办理房产证的规定，显然构成了违约，应当承担违约责任。
（二）业主有权解除合同。
一方当事人违反合同约定，导致合同不能按照订立合同之时双方形成的合意履行，必然导致非违约方的部分或者全部合同目的落空，违约方应该为此予以补救，甚至为此付出代价。对于违约的救济措施包括继续履行、赔偿损失、支付违约金、解除合同，这些措施的行使条件不尽相同。
我国《合同法》第九十四条规定了当事人解除合同的条件：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。
《解释》第十九条同时规定：“商品房买卖合同约定或者《条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。
根据上述规定，首先，对于买卖合同来说，合同的目的在于实现财产所有权的转移，这也是买卖合同区别于其他合同的根本区别。对于商品房买卖合同，开发商迟延办理房产证的违约行为致使业主获得房屋所有权的合同最根本的目的难以实现，构成了根本违约，符合《合同法》上述规定的第4项条件，因此业主有权解除合同，且不以催告为必要，即倘若业主向仲裁委或法院提出解除合同的诉请，亦无须证明此前已向开发商申请办理房屋产权过户手续。只要存在开发商的上述违法行为，业主即可行使合同解除权。
其次，如前文所述，办理房产证的主要义务在于开发商，对于本文所讨论的案件，业主于法定的期间内无法办理房产证是因为出卖人的原因，故根据《解释》，业主有权解除合同，并且要求开发商赔偿损失。
（三）赋予业主合同解除权是对弱势群体的保护。
在房地产交易市场，特别是二级市场，占主导地位的是房地产开发商和购房者。我国当前的房地产市场尚不规范，买方和卖方的地位不平等，信息不对称，广大的商品房消费者相对于开发商而言成为弱势群体。从近年大量的房产纠纷中不难看出，开发商几乎具有压倒性优势，从签订商品房买卖合同时起，开发商和购房者地位就不平等。商品房开发销售商往往利用与购房者签定格式合同，在合同约定上巧设玄关，购房者根本没有什么提出修改的权利，以按揭贷款方式购房时，买房者甚至不能持有购房合同的原件。另一方面，买卖双方在信息量上也不对称，且不说购房者在信息搜集上有着相当的难度，就一些开发商来讲，他们往往故意隐蔽或者减少信息量的告知，甚至不惜发布虚假信息。
因此，法律和政策应当在这种购房者处于弱势地位的市场环境下给予他们更多的关怀。就《解释》第十九条而言，应该理解为是立法对于购房者的支持，对开发商的威慑和制裁。一方面鼓励商品房交易，为购房者提供法律保障，使他们没有后顾之忧，一旦此权利受到侵害，允许非违约方利用这种手段保护自己；另一方面对开发商施加压力，促使他们及时取得大产权证，与业主一同办理房产过户登记手续，完全履行合同义务，一旦侵害对方权益，对方解除合同的行为也是法律对其的惩罚，从而避免房地产开发商的投机行为，维护房地产市场稳定、健康的发展。
但遗憾的是，法律本已赋予的作为弱势群体一方的买房人的权利正在被一步步的剥夺。前文介绍的北京仲裁委员会和某基层法院的几个判例反应出许多问题：一是相关法律、法规不健全，操作性有待提高，裁判机关处理同类商品房买卖纠纷适用法律不统一，对立法的认识存在分歧；二是我国法律运行过程中一直不能摆脱一些主观的政策性影响，因为房地产业一度成为国家重点扶持的产业，从而获得政府部门的许多优待，裁判机关往往以牺牲个案的公正为代价维护某一行业所谓的稳定发展。这样做所造成的最直接的后果就是权利的失衡，对本已十分不规范的房地产市场更起到了推波助澜的反作用。在缺乏法律约束的情况下，在利益最大化为目的的趋动下，房地产开发企业不可能自觉地主动地约束和规范自身的行为，来完善行业的发展。这样就会使得在房屋买卖关系中本已处于优势地位的房地产开发企业更加肆无忌惮的掠夺买房人的合法权益。
四、上述合同解除权是否适用于诉讼时效的规定？
（一）《解释》第十九条规定的合同解除权是形成权。
民事权利依其作用可划分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。合同解除权属于形成权的范畴。形成权，指依权利人单方意思表示使既存法律关系发生变化的权利。形成权的最大特征就是，仅依靠权利人单方意思表示，即足以使效力未定的法律行为失效，或者使法律关系变更、终止，从而突破了所谓的“双方法律关系非经协议或有法律上的原因不得变更”的传统原则。合同解除权应属于使法律关系效力消灭的形成权。形成权又可分为法定形成权和约定形成权，显然，《解释》第十九条中的合同解除权是一种法定形成权
（二）形成权不受诉讼时效的限制。
诉讼时效又称消灭失效，是请求权人怠于行使权利的状态持续到法定期间，其公力救济权归于消灭的制度。由定义可以看出，诉讼时效适用且仅适用于请求权。而通过前面的分析，合同解除权属于形成权，因此不受诉讼时效的限制。因而，案例中法院与仲裁委的认为合同解除权超过两年未行使，已过诉讼时效的裁判是错误的。因为，自法定的开发商办理产权证的截止日期的第二日起，业主就依法享有了解除合同的权利，该权利的行使仅依单方意思表示，且不受诉讼时效的限制。
一个需要澄清的问题是，本案中的解除权非依诉实现的形成权。依诉实现的形成权，指通过法院的判决方可实现的形成权。如《民法通则》第五十九条规定，行为人对行为内容有重大误解和显失公平的民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销，换句话说，该变更权和撤消权的取得和实现均以法院和仲裁机关的裁判为必要条件。对于本案来讲，此商品房买卖合同的解除权不属于上述情形，因为《解释》明确规定：“……买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这足以说明买受人解除合同的权利是于诉讼之前就享有的，法院只是依法对其予以确认，即便不通过诉讼程序，该权利也是客观存在的。
（三）法定解除权仅受法定除斥期间的限制。
除斥期间，是形成权存续的期间。正如请求权受诉讼时效的限制，解除权亦会受到限制，这种限制来自法律规定或合同约定的除斥期间。除斥期间是不变期间，即使司法机关也无权使之延展。我国《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”由此可见，在没有合同约定和法律规定的合理期限（即除斥期间）的情况下，该解除权就不会消灭。对于本案来说，商品房买卖双方当事人并没有关于解除合同的约定，就更不用说约定除斥期间，而综观《合同法》、《解释》和《条例》等法律法规，均没有对该解除权规定一个合理期限，从而我们有理由认为，该解除权是永远存在的。
综上所述，笔者认为北京仲裁委员会的第一份裁定适用法律正确，客观、公正地解决了开发商与业主之间的纠纷，这种司法实践能够促进房地产市场的交易，增强消费者对该市场乃至对法律的信心。实际上，《解释》的出台，对一些违法开发、违规操作的房地产开发企业起到了一定的震慑作用，该法对于在商品房买卖过程中开发商在什么情况下构成违约、应承担何种责任、以及买房人享有何种权利较以前的法律法规都有相对详细的规定。因此各级审判机关和仲裁机构在处理类似的案件中就应严格依照相关的规定进行裁判，开发商构成违约就承担违约责任，符合退房条件就判令予以退房，只有这样才能约束和规范房地产开发企业的行为，促进房地产市场持续、健康、稳定地发展。
作者单位：北京市奕明律师事务所
