物流地产是地产行业少有的成长领域，中国物流地产正迎来绝佳发展机遇，规模网络化对物流地产企业至关重要，工业物流地产商通过发行REITs的方式募集资金，降低资金成本，从而携资本优势快速扩张。

一、GLP和宝湾物流的一退一进

2017年7月14日，新加坡上市公司普洛斯公布中国财团116亿美元成功收购普洛斯，大幅溢价收购说明中国财团极其看中公司的项目运营经验。该财团包括：厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。

2018年1月22日普洛斯正式宣布从新加坡证券交易所退市，标志着普洛斯的私有化进程全面完成。

2018年1月25日，央企中国南山集团旗下的南山控股（002314.SZ）与深基地B（200053.SZ）同时发布公告，南山控股通过换股方式吸收合并深基地的交易在证监会并购重组委第5次会议上无条件过会。交易后，深基地B将终止上市并注销法人资格，南山控股将承继及承接深基地的全部资产及其他一切权利与义务。

南山控股换股吸收合并深基地的顺利过会，中国A股由此将诞生历史上真正意义的“物流地产第一股”。因为本次进入南山控股上市公司的资产中，分量最重的就是深基地B旗下的物流地产平台，中国本土最大的国资物流地产商——宝湾物流。

二、中国物流地产正迎来绝佳发展机遇

物流地产是地产行业少有的成长领域。目前，基于个人消费增长、电商崛起等所带来的旺盛物流仓储需求，轨道交通、高铁站点、创业产业园等建设需要，中国物流地产行业已经迎来绝佳的发展机遇。

1. 未来优质物流仓储设施增长空间巨大

《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》指出，中国目前大约为5.5亿平方米的仓储物流面积，但其中现代化物流设施仅为1.1亿平方米，人均仓储面积也仅为美国的1/13，约为0.41平方米，与美国人均的5.41平方米相差巨大。此外，我国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约2600万平米，人均面积不到0.015平米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7 亿平米，折合人均面积达1.17 平米。

我国优质物流设施60%位于一线城市，随着电商和第三方物流业务向二三线城市密集渗透，未来优质现代物流仓储增长空间巨大。现代物流设施仅占了总需求的20%，市场较为零碎，面对当前仓储物流市场的不断发展扩张，当前国内物流仓储资源的供应量还远远不够，未来尚有巨大的发展空间。

2. 物流地产投资回报率持续上升

目前我国优质物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设施相对发达的区域为主，正在向二三线城市扩展。一线城市由于需求旺盛、供应稀缺，租金涨幅高于二线城市，但是由于拿地成本走高，目前从回报上稍逊二线城市。但考虑到一线城市电商和第三方物流业务更为稳定，空置率低，产业布局比较成熟，一线城市仍更具投资吸引力。

根据CBRE的统计报告，从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%，高于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%。而且商业地产由于标准化低，证券化难度更大，物流地产更受到海外基金和长期投资者的青睐。另一方面，随着核心城市中心不断外扩，一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更，地价可能出现爆炸式增长，也能给相关企业带来丰厚收益。

3. 目前的竞争格局

目前国内物流地产商主要是以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。

新的参与者包括：（1）以阿里菜鸟物流、京东、1号店等电商企业；（2）万科、绿地等传统房地产商转型物流地产开发商；（3）以平安不动产为代表的险资；（4）以TCL、中储股份等传统工商贸企业盘活存量工业工地而进去物流地产行业。

三、GLP：全球领先的物流地产商

1. 概况

新加坡普洛斯集团（Global Logistic Properties，GLP）是全球领先的现代物流设施提供商，业务遍及中国、日本、巴西和美国。公司前身是美国普洛斯集团（ProLogis）的亚洲业务，2008年被新加坡政府投资公司（GIC）以13亿美元收购，并于2010年10月在新加坡证券交易所上市。

目前普洛斯在8个国家的市场处于领先地位，是全球最大的房地产基金管理者之一，管理的总资产达430亿美元，在全球管理的物业组合达5900万平方米。而中国作为普洛斯集团最大的市场，也是最主要的增长市场，其在中国的物流基础设施总建筑面积达2960万平方米，市场份额超过第2名到第10名的总和。

2. 业务模式：物业开发、运营和基金管理高效结合运作

普洛斯的业务遍及中国、日本、美国和巴西的117个主要城市，拥有并管理约5,492万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于4000余家客户的高效物流网络。通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标。

传统物流地产企业是地产开发加物业管理，自身前期投入巨大，资金负担重。普洛斯的运作模式是，在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，但不参与客户的日常物流业务经营，收益来源于租金、物业增值与管理费。

地产开发部门进行标准化设施开发或定制开发，完成后的项目交给运营部门进行出租，再将更加成熟物业置入物流地产基金，从而使得初期基建投资的大量资金收回来进行下一个项目投资，与此同时基金管理部门又可通过基金管理收取管理费和分红获利，实现了资本循环的完整闭环。

3. 普洛斯的三大业务:

（1）地产开发：地产开发部门负责经营地产开发业务，把地产建设成可以使用的物流中心，然后将开发建成的物流中心出售给普洛斯地产基金或是第三方获取收益，或者将建成的地产交付给地产运营部门用于出租。

（2）地产运营：地产运营部门负责管理和运营现代物流设。项目完工后，地产开发部门将项目移交给运营部门管理，运营部门通过进一步的招租和服务完善，使项目达到稳定运营状态。

（3）地产基金管理：基金管理业务主要是指组织投资者募集资金、收购地产、设立基金，并由普洛斯作为基金经理管理基金旗下的地产，获取基金管理费收入和基金分红收益。主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产。

GLP的经营模式如下：

四、宝湾物流：中国最大国资物流地产商

宝湾物流控股有限公司，是深圳赤湾石油基地股份有限公司与中国南山开发（集团）股份有限公司共同投资成立的高端物流设施投资平台。成立于2011年7月，注册资本5亿元人民币，发展至今，已在中国32个经济热点城市实施战略性布局，构筑规模强大的物流设施服务网络。

作为自有核心仓储资产的物流服务商、行业领先的国际物流园区开发商和运营商，宝湾物流致力于打造综合化、专业化、标准化的物流服务体系，不断丰富和创新业务模式，充分满足第三方物流企业、商贸零售企业、电子商务企业和生产制造企业对仓储设施在运作效率、安全和环境等多方面的要求，并积极开展并购、合资、定制等多种仓储物流开发与营运模式。目前，宝湾物流已发展成为享誉全国的著名物流品牌。主要业务：物流运营管理、标准设施开发与运营、定制仓储设施、运输与配送、电子商务仓储服务、供应链金融服务、冷链物流、医药物流等。

宝湾物流园区运营面积在国内排名前三。作为国内市占率前五（6%）的物流地产开发运营商，宝湾物流园区自2014年以来拿地速度加快，预期未来3-5年运营规模将实现快速增长，在全国经济热点区域的网络优势将持续增强。公司在物流园区选址、开发建设、运营管理等方面均积累了丰富的经验，从项目开发、价格标杆、客户资源、服务标准、品牌声誉、盈利能力等多方面来看，宝湾物流在各地物流仓储市场上均处于领先水平。

2017年上半年，宝湾物流业务有5家新园区投入运营，部分已运营园区仓储价格上升、出租率提高使得2017年上半年实现营收27,828万元，同比增长9.54%。2016年，宝湾物流累计仓库使用率94.00%，同比增长2.8%，整体经营效益持续稳健。目前，宝湾控股已有18个物流园投入运营，运营面积达到182.4万方，在建面积116.5万方，拟建面积249万方，总计547.9万方。

宝湾物流不做普通仓，只做高标仓。物流项目从拿到四证开始，建设期12-18个月，园区达到稳定运营的成熟期一般需要2-3年。公司拿地重点布局一二线和强三线城市，14年开始加大拿地力度，按照5年开发到稳定运营周期考虑，预计18-19年开始将有批量物流园区达到稳定运营收租状态，按照平均租金28元/平/月、出租率92%估算，公司全部园区投入运营后，年租金收入可达18亿元左右，按照37%的净利率（不考虑利息费用）估算，稳定后每年可贡献6.6亿净利润。

五、工业物流地产的融资需求

自从2003年美国工业物流地产商普洛斯（ProLogis）进入中国以来，腾飞（Ascendas）、丰树（Mapletree）、安博（AMB）、嘉民（Goodman)、麦格理（M  acquarie）等海外基金纷纷在中国布局。海外投资机构不但具备雄厚的资本，而且有专业的工业地产经营经验。他们的开发模式可以分为两种：一是定制开发，根据客户需求制定厂房标准，反租给客户；二是带租收购，收购一些带有租约的好的工业物业产品。这两种模式共同点是长期持有物业，待价而沽等待上市，通过REITs扩大资本，进行更大的投资。外资专业化地产商的进入，使中国本土工业物流地产投资商业产生危机感，小型地产项目的生存空间愈来愈小，生存环境日益恶化，向外寻求合作的动力越来越强烈，为中国工业物流地产业间的并购提供了充足的供给资源。

其次，国有资产产体制改革的不断推进，使国有企业具备了谋求发展、壮大的源动力，一些国内大型的工业物流地产集团已经迈出了资源整合的步伐。有了并购市场和扩张的内在动力，给中国工业物流地产的收购与兼并带来了新的机遇。

形成颇具规模的企业来谋求与海外基金抗衡，不但要靠规模，品牌的创新和产业结构的调整尤为重要。创建和扩张品牌更需要资本的支持，特别是品牌扩张的高级形式，即通过新建、收购、兼并和控股等方式扩张。。通过战略性的并购重组可调整自身的产品结构、经营结构甚至整个产业结构，通过强强并购快速壮大企业。以REITs为代表的金融资本的介入，为工业物流地产品牌的培育和扩张提供了资本支撑。

六、REITs对工业物流地产的作用

1. 概述

在欧美发达国家，物流地产基金已成为物流地产行业发展的主流模式，而它与一般私募地产基金的最大区别在于，持有的是稳定运营中的成熟物业而不是开发阶段的物业，即，物流地产企业将高周转的物业开发业务保留在资产负债表内，而将低周转但收益相对稳定的物业持有部分分离出来，置入专门的物流地产基金。资产的分离一方面满足了保险公司、养老基金的长期收益率要求，另一方面则提高了物流地产公司的资金周转速度，推动了规模化进程。此外，地产企业还可以通过基金业绩提成来分享自己开发的优质物业的长期收益。

中国工业物流地产如果要在国际市场中取得胜算，必须要产业规模、结构、绩效等方面形成自己的优势，从而逐步完成集团化、跨国经营等发展战略，而REITs的引入，为企业的发展战略提供了资本保证。REITs可以通过资本手段优化工业物流地产行业内部结构。首先，REITs基于利润最大化的目标，往往把资金投向的具有一定潜力的企业及项目，从而促进工业物流地产业的优胜劣汰和物业项目的优化；其次，通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于地产企业集团的形成，从而实现资源的优化配置。最后，有些工业物流地产REITs可以专门投资某些综合物业项目，通过在这些项目里建设高品质单位物业来提升项目的档次，从而产生联动效应，促进整体项目的地产升值，从而达到盘活存量资产的目的。

2. 核心型地产基金：分离轻重资产的最佳载体

核心型地产基金为出租型物业与开发型物业的资产分离和资金回笼提供了一个双赢通道，既可满足保险公司等机构投资者不动产投资的庞大需求，又能解决城市综合体中出租型物业的资金沉淀问题。

同时，物流地产基金模式不仅适用于物流地产企业，也适用于其他所有需要把轻重资产分离的产业地产。

3. REITs对工业物流地产具体作用：

（1）拓宽融资渠道，降低融资成本：REITs为工业物流地产公司提供资金，其资金成本低、贷款周期长。抵押型REITs提供的抵押贷款利率要低于银行贷款利率，且贷款周期长，一般在十年左右。而权益型REITs提供的资金更是无需还本付息。

（2）方便的退出渠道：权益型REITs可以通过UPREITs形式收购物业，为工业物流地产公司提供了良好的退出渠道，同时，工业地产公司转让物业给REITs免交资产转移所得税。

（3）极大的缩短其投资回收期：考虑到国内尚欠发达的工业物流地产交易市场，对于工业地产的开发类企业而言，REITs提供了一个快速回收其前期投资的渠道；另外，通过持有部分基金单位，可获得物业的部分租金收益，同时还可以获取一定的管理费。对于物业持有类企业而言，虽然租金收益较为稳定，但投资回收期很长，难以持续不断的增加持有物业；而发行REITs，不断将前期项目的投入部分变现，就能很好的解决这一问题。一般来说，通过将物业打包发行REITs，可将其长达15年左右的投资回收周期缩短至6年左右。

工业物流地产REITs模式

特征及运作逻辑：

在组织架构上完成物业与资金的闭合循环，利用金融工具使得投资回报期大福缩短。

美国、日本等发达国家的物流地产基本都采用REITs模式，国内由于房地产资产证券化进程较慢，基本依靠增发、自有滚动资金、银行借款等方式。

在开发环节，公司与外部资金设立合资子公司或开发基金进行项目开发，以减少自有资金的占用，把握更多的设施开发机会，以实现迅速的战略布局。

在物业建成后，公司将会把物业出售给REITs 实现资金回笼以进行新项目建设，同时继续持有部分REITs 份额（平均30%）以及管理旗下物业，以分享收益和获取管理费收入。

基金模式有利于公司增加收益、扩大规模布局以及分散风险。开发基金模式使公司利用同样的自有资金开发更多的物业，抢先实现广泛的地域布局以及规模扩张，积累长期发展的关键优势。而更大规模的物业也将带来更多的管理费收益，增厚公司回报。同时，外来资金参与开发基金以及REITs 能分担公司物业开发以及运营中的风险，使得公司经营更为稳健。

2. REITs与自持物业模式的对比：以普洛斯和宝湾物流为例