【案例】开发商提出违约金来抵偿物业管理费

        王某于去年买了一套期房，应该是今年7月交房，但是现在由于开发商自身的原因，迟迟不能交房。按照当初的预售合同。开发商应该向王某支付违约金的。但是，开发商提出用这笔违约金来抵偿今后一段时间的物业管理费。那么物业管理费用来抵偿违约金，是否合理?

　  【专家释疑】 物业费与违约金不能相抵

　　根据现有法律规定物业费与违约金不能相抵的，物业管理与开发商卖房是两个法律关系，应该有两份不同的合同。开发商向由于自身延期交房而向买房人支付“违约金”，与业主因享受物业管理而向物业管理公司交纳“物业管理费”是截然不同的两件事。

　　《合同法》虽然规定了抵消，但是，是基于相同的合同主体。虽然用物业费抵偿违约金符合“债务的标的物种类、品质相同的”这一点。但是，由于物业管理与开发商卖房法律主体不同。因此，不能适用《合同法》规定的抵消。

　　如果非要这样处理，应该通过“债务转移”的方式进行处理。也就是说，开发商要向买房人支付“违约金”的债务，如果转移给物业公司承担以折消一部分“物业管理费”，是要经买房人的同意。此外，为防患于未然，最好三方签订一个“债务转移协议”，以防今后开发商或物业管理公司反悔。

        【温馨提醒 】物业费抵违约金最多只抵偿一年

　　由于大多数买房人对相关的知识知之不多，所以在此提醒买房人，在开发商提出以物业费抵违约金时，应注意几点：

　　首先要知道我们卖房人有权拒绝这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵的行为;其次，根据有关规定，禁止物业公司一次性收取一年以上物业费，所以即使业主与开发商及物业公司达成“债务转移协议”，最多也只能抵偿一年的“物业管理费”，其余仍应要求支付违约金;最后，防止开发商日后否认逾期交房的违约行为，我们在办理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约证据。