一、案情简介

家住石家庄的王女士有一临街商铺，2008年3月租给了张某，约定租期3年。在2009年王女生把商铺卖给了亲戚刘某。后刘某要求张某交还其商铺，张某不同意，发生纠纷。张某认为08年和王女士签订的合同履行期限为三年，现在还没到期，所以应当等到三年后才交还其商铺。而刘某认为王女士已经把商铺卖给了自己，现在自己是商铺的所有人，并且自己不是王女士和张某的租赁合同的当事人，固认为张某应当将商铺交还给自己。

二、律师分析

以上案例集涉及到买卖不破租赁的问题。根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”买卖不破租赁是指，租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。这里的买卖不单单指商事交易行为，也包括继承，赠与等行为。

买卖不破租赁具体解释为租赁房屋发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。

综上，刘某无权要求张某将商铺交还给自己，但是张某租用该商铺的租金从商铺过户给刘某之日起就应当向刘某支付，而不是向王女士支付了。

并不是所有的租赁都适用买卖不破租赁原则。

1.已经设立抵押权的不动产出租的，不适用买卖不破租赁

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。

2.人民法院查封的不动产出租的，不适用买卖不破租赁

查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。