2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会联合中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，具体内容如下：

为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定：

一、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。

居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

三、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。

专家分析

（一）何为情势变更

情势变更原则，是指合同有效成立后，因发生不可归责于双方当事人的事由，而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许当事人变更合同内容或解除合同的原则。即合同成立以后，产生了与双方当事人无关的原因，如发生了社会环境的异常变动，这种情况下，继续履行合同会使当事人一方遭受重大损失。这个时候双方当事人应该就合同内容进行重新协商，如果达不成协议，遭受损失的一方可以请求人民法院来解除或变更合同。

（二）法律依据

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”

 最高人民法院在《关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》（法〔2009〕165号）第二条特别规定，“各级人民法院务必正确理解、慎重适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核，必要时应提请最高人民法院审核。

（三）情势变更情形下的房屋买卖合同效力认定

根据《合同法》的精神，合同有效是原则，无效是例外。只要签订合同双方意思表示真实一致且合同不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益和第三人利益，则房屋买卖合同有效。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一) 》第四条规定：“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二) 》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”

而《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》作为合同无效的依据显然不当，且“限购政策”实质影响的是合同的履行。合同若发生法律效力则自始有效，合同能否履行并不影响、也不是合同效力的评价标准，故违反“限购政策”的房屋买卖合同有效。

（四）限购政策是否可以作为解除房屋买卖合同的理由

若双方在新限购政策颁布前已签订了房屋买卖合同，新限购政策的颁布导致购房人不符合新限购政策的购房资格或无法满足新限购政策的贷款条件，购房人不能履行双方签订的房屋买卖合同，则购房人可以依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条规定的“情势变更原则”向法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，返还已经交纳的定金、首付款等。